“Theo tôi, đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng cần nghiên cứu kỹ lưỡng và cân nhắc. Nó không phù hợp cả hiện tại lẫn tương lai lâu dài. Bởi vì quyền sở hữu chỉ có 50-70 năm, nhưng nếu chung cư đó ở được 20-30 năm đã xuống cấp thì không chờ 70 năm, quyền sở hữu căn hộ của họ cũng chấm dứt, phải ra đi tay trắng. Trong khi đó, khi bán căn hộ cho dân, chủ đầu tư đã tính tiền sử dụng lâu dài vào căn hộ, lúc hết thời hạn sở hữu mặt đất này ai được quyền sử dụng để xây dựng chung cư mới…? Chủ đầu tư cũ không thể lấy lại để tiếp tục phát triển vì họ tính toán vào toàn bộ giá thành, nhà nước thu hồi cũng vô lý vì người dân đã mua rồi. 50-70 năm chung cư không sử dụng được nữa thì tại thời điểm đó khu đất phải được định giá theo thị trường, chủ đầu tư mới trả tiền cho cư dân chia theo tỷ lệ diện tích căn hộ để họ đi chỗ khác mua nhà hoặc được ưu tiên mua căn hộ mới xây tại đó. 

Vấn đề này phải cân nhắc bởi sẽ xảy ra tình trạng tạo ra sự khác biệt lớn giữa chủ sở hữu nhà liền thổ sở hữu lâu dài với chung cư có thời hạn 50-70 năm, thậm chí 20-30 năm nếu chung cư không ở được nữa, dẫn đến mâu thuẫn gay gắt. Chủ sở hữu nhà liền thổ tài sản 100 năm sau vẫn của họ, để con cái họ dùng hoặc bán đi. 50-70 năm mặt đất giá trị tăng quá lớn, còn chủ sở hữu căn hộ chung cư ra đi tay trắng, con cháu không được thừa kế, tạo sự cách biệt lớn về mặt kinh tế giữa hai tầng lớp, nhà sở hữu liền thổ lâu dài và chung cư có thời hạn. Đây là sự bất công, vô tình khuyến khích người có tiền ngày càng giàu, người ít tiền mới mua chung cư căn hộ, 50-70 năm sau họ tay trắng, bằng 0. Chính sách này không hợp lý làm cho người dân không an tâm, cuộc sống không ổn định bền vững, tương lai không sáng sủa so với con cháu người sở hữu nhà liền thổ. 

Việc quy định nhà ở chung cư sở hữu thời hạn 50-70 cũng không làm giá chung cư giảm mà vẫn tăng vì đất đai giá trị ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở của người dân lớn khi quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ”.

“Hầu hết các quốc gia đang và đã phát triển thị trường bất động sản lâu dài đều áp dụng giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư vì số lượng cư dân đông. Ví dụ, Trung Quốc là quốc gia phát triển bất động sản mạnh mẽ, hầu hết sản phẩm nhà ở chung cư có niên hạn sử dụng 50-70 năm, sở hữu theo niên hạn và hiện nay Bộ Xây dựng nước ta đang đề xuất áp dụng theo mô hình giống như vậy.

Các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển đi theo hướng quản lý thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư, bởi đây là công trình có niên hạn khấu hao. Sau thời gian sử dụng bắt buộc phải tái kiểm định, nếu không đảm bảo chất lượng, buộc tái xây dựng để đảm bảo an toàn, mỹ quan đô thị. 

Tuy nhiên, đề xuất của Bộ Xây dựng có nhiều ngôn từ chưa rõ ràng, cần làm rõ 3 khái niệm. Thứ nhất, quyền sử dụng đất là như thế nào: lâu dài hay có thời hạn? Thứ hai, người dân quan tâm nhất là thời hạn sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Thứ ba, niên hạn của chung cư, niên hạn quy định về tuổi thọ công trình có thể 20 - 30 năm hay 50 - 100 năm tùy theo chất lượng công trình.  

Với một sản phẩm nhà chung cư quy định thời hạn 50 - 70 năm gần như chỉ là con số lý thuyết, vì thực tế công trình tồn tại lâu dài hay không còn phụ thuộc vào thiết kế, thi công xây dựng, nguyên vật liệu, hoàn thiện bảo dưỡng bảo trì. 

Do đó, chỉ đơn thuần quy định niên hạn sử dụng chung cư thì không có ý nghĩa cụ thể. Niên hạn là con số xác định chất lượng công trình tương đối, còn thực tế như thế nào thì cần thẩm định đánh giá định kỳ. Khi áp luật vào thì phải rõ ràng vì mục đích Bộ Xây dựng đưa ra là hết hạn sử dụng có thể được thu hồi. Thực tế một số quốc gia đã áp dụng nhưng khi hết niên hạn không đơn giản khi lấy lại nhà của người dân vì vấn đề tái định cư, đền bù giải tỏa, an sinh xã hội, tôn trọng quyền cơ bản cư ngụ an toàn của người dân bị ảnh hưởng lớn. 

Nếu thực sự áp dụng quy định thời hạn thì phải nêu rõ ý nghĩa của mục đích là gì? Mục đích đó có được thực hiện không và thực hiện như thế nào? Nhà chung cư khi hết niên hạn có thẩm định lại không, khi thẩm định, nếu ổn thì có gia hạn cho cư dân không, nếu không thì làm gì? Một số quốc gia từng áp dụng rồi nhưng sau không thể áp dụng vì sự phản kháng của người dân lớn”.

`

“Nhiều nước trên thế giới cũng như các quốc gia lân cận trong khu vực đã áp dụng sở hữu có thời hạn đối với chung cư. Ví dụ ở Trung Quốc, Hiến pháp nước này quy định, quyền sở hữu chung cư tối đa khoảng 70 năm; còn ở Hồng Kông khoảng 50 năm. Các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Singapore áp dụng đồng thời 2 hình thức sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài. Với hình thức có thời hạn ở Thái Lan, thời gian sở hữu khoảng 30 năm; còn ở Singapore, thời hạn tối đa là 999 năm…

Việc áp dụng có thời hạn đối với loại hình chung cư là một diễn biến tất yếu của thị trường. Tuy nhiên, ở Việt Nam, áp dụng hình thức này ngay lập tức sẽ xảy ra những hệ lụy nhất định, chưa phù hợp trong giai đoạn hiện nay. 

Từ góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, tôi cho rằng nếu áp dụng hình thức thời hạn sở hữu nhà chung cư ngay lập tức sẽ gây ra một số vấn đề. Đặc biệt là sự phản ứng của thị trường về loại hình căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn. Tâm lý của người dân từ trước tới nay khi mua bất động sản, chung cư thường chọn sở hữu ổn định lâu dài. Do đó, nếu quy định này được ban hành sẽ gây ra phản ứng trái chiều. Điều này có thể làm cho sức cầu của thị trường suy giảm, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận khách hàng. 

Nếu áp dụng ngay quy định này sẽ không có tác động nhiều đến việc giảm  giá của thị trường. Từ thực tế phát triển dự án, tôi thấy cơ cấu chi phí đất trong chi phí phát triển chiếm khoảng 30% trở lên. Trong cơ cấu chi phí đất có chi phí tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian qua, ngoài chi phí về đất, có một số chi phí khác như nguyên vật liệu tăng rất mạnh. Theo các số liệu thống kê gần đây, giá chi phí đầu vào nguyên vật liệu như sắt, thép… đang tăng trung bình khoảng 10-20% so với giai đoạn cuối năm 2021. 

Bên cạnh đó, thời gian qua, do siết chặt tín dụng bất động sản, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. 

Yếu tố nữa tác động đến giá là những vướng mắc về giải quyết pháp lý dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn làm cho vòng đời của dự án tăng lên, kéo theo chi phí phát triển dự án tăng.

Vì vậy, việc áp dụng ngay thời hạn sở hữu nhà chung cư trong giai đoạn này, ngay cả khi giảm chi phí tiền sử dụng đất, thì chẳng những không làm cho giá nhà chung cư giảm, mà còn tác động tiêu cực đến thị trường. Do đó, cần phải nghiên cứu cẩn thận, cân nhắc kỹ lưỡng việc áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

Mặc dù đây là xu thế tất yếu nhưng để áp dụng ở Việt Nam cần có lộ trình, đánh giá kỹ các tác động. Nếu có, Việt Nam nên áp dụng thí điểm ở một vài khu vực như Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội trước khi nhân rộng mô hình. Ngoài ra, cũng cần cân nhắc, tính toán việc có nên đồng áp dụng cả hai hình thức sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài. Vấn đề này đòi hỏi cần thời gian, không thể áp dụng gấp trong một lộ trình ngắn”.

VnEconomy 28/06/2022 10:00