Bên cạnh những tín hiệu tích cực về nguồn cung, bài toán dòng vốn vẫn là một trong những thách thức lớn đối với quá trình phục hồi của thị trường bất động sản….

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết giai đoạn 2019-2021 đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đến năm 2023, nhiều lô trái phiếu được doanh nghiệp đàm phán tái cơ cấu, gia hạn kỳ hạn hoặc điều chỉnh phương án thanh toán. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), nửa cuối năm 2026, khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn, trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.

Trong bối cảnh đó, khả năng thanh toán của doanh nghiệp phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, tốc độ bán hàng, khả năng thu hồi công nợ và tái cấp vốn. Nếu dòng tiền không cải thiện, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ, hoặc tạm dừng triển khai dự án. Không chỉ tác động đến các chủ đầu tư, khó khăn về dòng vốn có thể lan tỏa sang nhiều ngành liên quan như: vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, thi công, nội thất, vận tải và dịch vụ.

Ở phía người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn cũng ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền. Do đó, … hấp thụ của thị trường sẽ gắn với mức độ thuận lợi của các chính sách tín dụng.

Theo VARS, đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế và dòng vốn tiếp tục phân hóa mạnh. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý và có tài sản bảo đảm thì vẫn duy trì được khả năng huy động vốn, nhưng doanh nghiệp quy mô nhỏ, hoặc các dự án còn vướng mắc pháp lý lại gặp nhiều khó khăn hơn trong iếp cận nguồn vốn.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu đã có dấu hiệu phục hồi nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn. Trong khi các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí và vốn của nhà đầu tư tổ chức chưa phát triển tương xứng. Vì vậy, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính ổn định của dòng vốn cho các dự án.

Từ thực tế này, VARS nhận định để đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của người dân, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế huy động vốn cho thị trường bất động sản. Khi dòng vốn lưu chuyển thông suốt, các dự án khả thi sẽ được triển khai liền mạch, giảm chi phí do đình trệ, bổ sung nguồn cung phù hợp và từng bước đưa giá nhà về mức dễ tiếp cận hơn đối với các hộ gia đình có nhu cầu thực.

Mặt khác, việc kiểm soát dòng vốn cần chuyển từ cách tiếp cận chung theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ khả thi, đáp ứng nhu cầu thực và có mức giá phù hợp cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn. Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất cần kiểm soát. Đồng thời, tiếp tục phát triển nguồn vốn dài hạn và đa dạng hóa kênh huy động, qua đó giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và nguồn tiền ứng trước của người mua.