Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất dân cư xây dựng mới tại TP.HCM có thể sẽ phải tuân theo quy hoạch chi tiết 1/500 thay vì 1/2000...

Ngày 07/5, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM đã tổ chức hội nghị phản biện xã hội “Dự thảo quyết định của UBND TP.HCM về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM” (dự thảo quyết định). Đây là quyết định được nhiều người dân TP.HCM mong đợi, bởi nếu được thông qua, sẽ thay thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND vốn có phần phát sinh các thủ tục không cần thiết.

ĐƯỢC TÁCH THỬA KHI CÓ QUY HOẠCH 1/500

UBND TP.HCM đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60, cũng nhằm phù hợp với Nghị định 148 hướng dẫn Luật Đất đai (có hiệu lực tháng 02/2021). Bên cạnh về tách thửa, dự thảo còn quy định việc hợp thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở.

Theo đó, diện tích tối thiểu được tách thửa, đối với đất ở, thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông không phù hợp quy hoạch) được chia làm 03 khu vực.

Cụ thể, khu vực 1 bao gồm các quận: 1,3,4,5,6,8,10,11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2 gồm các quận: 7,12, Bình Tân, TP. Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Điểm mới của dự thảo là điều kiện về quy hoạch để tách thửa đối với trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được tách thửa (điểm đ, điều 3, dự thảo).

Dự thảo quyết định cũng quy định các thửa đất trước và sau khi được tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông.

Đáng chú ý, trường hợp tách thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng ở) thì phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc quy hoạch chi tiết rút gọn tỷ lệ 1/500), thiết kế đô thị chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (điểm e, điều 3, dự thảo).

Như vậy, theo quy định tại dự thảo, để được tách thửa đối với đất xây dựng mới, đất hỗn hợp phải có quy hoạch tỷ lệ 1/500. Trong khi trước đây chỉ cần căn cứ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 (là quy hoạch không gian, quy hoạch tổng mặt bằng).

NÊN CÂN NHẮC KỸ QUY ĐỊNH

Về điều kiện quy hoạch tỷ lệ 1/500, bà Trần Thúy Trân, Phó Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh, cho rằng yêu cầu này của dự thảo là không khả thi, chưa phù hợp.

"Hiện nay, ở huyện Bình Chánh, đất quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp rất nhiều. Trong khi quy hoạch ở huyện chủ yếu là quy hoạch 1/2000. Nếu quy định điều kiện quy hoạch theo tỉ lệ 1/500 mới được tách thửa thì không giải quyết được yêu cầu tách thửa của người dân”, bà Trân cho biết.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cũng cho rằng điều kiện để tách thửa phải theo quy hoạch 1/500 là chưa phù hợp thực tiễn.

 “Trong dự thảo mới này, chúng ta cũng phải chỉnh sửa lại những điều kiện tách thửa đối với yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500, và có thể xem xét giữ nguyên yêu cầu quy hoạch 1/2000 để tách thửa tại Quyết định số 60. Thửa đất đó cũng phải đảm bảo có lối đi và tiếp giáp với đường công cộng”, ông Hậu nói.

Còn bà Hoàng Thị Lợi, Phó Chủ tịch không chuyên trách Ủy ban MTTQ Việt Nam quận 1 (TP.HCM), cho rằng nhu cầu tách thửa của người dân là rất chính đáng. Việc tạo điều kiện cho người dân tách thửa có thể họ muốn chia đất cho con cái xây nhà khi lập gia đình, hoặc chia thừa kế, thậm chí tách thửa do nhu cầu kinh tế và cái này rất cần thiết. Tuy nhiên, việc tách thửa cũng phải tạo điều kiện cho chính quyền trong việc quản lý.

“Tách thửa có những cái hệ lụy khác, ví dụ như một số tổ chức bất động sản họ phân lô, bán nền thì rất khó cho quản lý nhà nước, tình huống này siết là đúng. Nhưng nhu cầu của người dân thành thị hay như nông thôn về tách thửa thì chính quyền cũng nên tạo điều kiện. Do đó, cần khảo sát đối với những quận, huyện vùng ven và vùng nông thôn để khi ban hành quyết định thì hợp tình, hợp lý, thực hiện được”, bà Lợi cho ý kiến.

Băn khoăn về vấn đề quy định diện tích tối thiểu đối với từng khu vực, bà Võ Thị Kim Hồng, Chủ tịch Hội luật gia TP.HCM, cho rằng đối với khu vực 3, ngoại thành quy định diện tích tối thiểu là 80 m2. Tuy nhiên, thực tế khu vực nông thôn, nhiều gia đình có đông con và có nhu cầu ra riêng cho con, nếu quy định diện tích như vậy thì người dân khó có điều kiện có chỗ ở.

Còn luật sư Trương Thị Hòa, Ủy viên Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM, cho rằng nhà nước phải có chính sách về quản lý đất đai của mình hợp lý với thực tế, nhu cầu của người dân. Tôi thấy kỳ này quy định rõ ràng. Hơn nữa, cần đảm bảo quy định tách thửa của TP.HCM phù hợp với Luật đất đai năm 2024 sẽ có hiệu lực từ 01/01/2025.

Trả lời góp ý của chuyên gia về diện tích tách thửa tối thiểu, ông Phan Ngọc Phúc, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, cho rằng thành phố có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết cho từng khu vực. Kiến nghị xem xét lại diện tích tối thiểu được tách thửa ở khu vực 3 là 80 m2. Tuy nhiên, chúng ta phải làm theo đúng quy định pháp luật. Cụ thể là Luật Nhà ở cũng như Nghị định hướng dẫn các tiêu chuẩn, quy chuẩn về yêu cầu diện tích tối thiểu nhà ở vùng nông thôn là 80 m2, điều kiện mặt tiền là 5m. Do đó, phải bám sát quy định này.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, phải đánh giá Quyết định 60 trước đây khi chia diện tích. Vậy các quận huyện tổ chức ra sao, có vướng mắc gì không. Kết quả cho thấy đa số việc chia khu vực như thế là phù hợp và đúng quy định.

Bà Nguyễn Thị Kim Thúy, Phó Chủ tịch Ủy ban Mặt trận Tổ quốc TP.HCM, cho biết sẽ tiếp thu tất cả các ý kiến góp ý kiến góp ý và tổng hợp, chuyển về Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM để tổng hợp chung, sửa đổi phù hợp với điều kiện hiện nay. Mục tiêu là để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.