Thuê hay mua nhà vẫn là bài toán gắn với năng lực tài chính

Thuê nhà thường được nhìn nhận là lựa chọn đỡ áp lực hơn so với mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn liên tục tăng cao. Tuy nhiên, trên thực tế, thuê nhà chỉ thực sự “rẻ” trong những điều kiện rất cụ thể, và không phải là lựa chọn tối ưu cho mọi nhóm đối tượng.

GIẢI PHÁP KHI THU NHẬP CHƯA ỔN ĐỊNH 

Theo đó, thuê nhà phù hợp hơn với nhóm người có thu nhập thấp hoặc trung bình, tích lũy hạn chế, chưa đạt được ngưỡng an toàn về vốn tự có để vay mua nhà. Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam vẫn thả nổi, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể tạo ra áp lực đáng kể lên ngân sách hộ gia đình. Do đó, với nhóm chưa có nền tảng tài chính vững chắc, thuê nhà là giải pháp mang tính phòng thủ, giúp duy trì sự linh hoạt tài chính, hạn chế rủi ro và tránh tình trạng “gánh nợ” kéo dài trong khi thu nhập chưa đủ ổn định.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy trong 3 năm trở lại đây, mối quan hệ giữa giá nhà và giá thuê đang ngày càng mất cân đối. Tốc độ tăng giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang vượt xa tốc độ tăng giá thuê. 

Cụ thể, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại các đô thị lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) và Đà Nẵng ghi nhận mức tăng khoảng 35-40% mỗi năm. Khi các dự án mở bán mới hầu hết thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, kéo mặt bằng giá nhà ở thứ cấp tăng mạnh theo. Thậm chí, tại một số khu vực, giá bất động sản còn tăng gấp đôi chỉ sau khoảng hai năm.

Trong khi đó, giá thuê nhà ở tuy cũng có xu hướng tăng do nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao và gia tăng không được đáp ứng phải chuyển qua thị trường thuê, nhưng tốc độ tăng thấp hơn nhiều. Giá thuê căn hộ trung bình chỉ tăng khoảng 10-15% mỗi năm và đến năm 2025, tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng 1/3 tốc độ tăng giá nhà. Sự chênh lệch này tạo ra lợi thế tương đối cho người đi thuê, khi chi phí nhà ở hàng tháng không bị đẩy lên quá cao. 

Tuy nhiên, đối với nhóm người thu nhập tốt và đã có tích lũy, bức tranh lại có sự khác biệt rõ rệt. Nhờ mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức tương đối thấp cùng với các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư như: hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn đầu và cam kết trần lãi suất, khoảng cách giữa chi phí trả góp mua nhà và tiền thuê đang ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn khó giảm, việc trì hoãn mua nhà có thể khiến người mua phải đối mặt với mặt bằng giá cao hơn trong tương lai.

Đồng thời, thực tế hiện nay, thị trường thuê nhà tại Việt Nam vẫn chưa có các quy định đủ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi dài hạn của người thuê, từ thời hạn thuê, mức điều chỉnh giá... Vì vậy, thuê nhà chủ yếu mang tính giải pháp linh hoạt trong ngắn và trung hạn, hơn là một lựa chọn an cư bền vững. Mặt khác, giá trị bất động sản tại các đô thị lớn không chỉ nằm ở công năng để ở, mà còn gắn với sự gia tăng giá trị từ hệ thống hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là tại những đại đô thị được quy hoạch đồng bộ.

CẦN SỰ THAM GIA MẠNH MẼ CỦA NHÀ NƯỚC

VARS IRE cho rằng việc thuê nhà chỉ thực sự trở thành một lựa chọn “rẻ” và bền vững khi có sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước trong việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê. Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Đức cho thấy thị trường thuê nhà chỉ vận hành hiệu quả khi có nguồn cung nhà ở cho thuê lớn, giá hợp lý, khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng phát triển, cho phép người dân thuê nhà xa trung tâm mà vẫn đảm bảo khả năng tiếp cận việc làm.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tại Việt Nam, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần thúc đẩy nhanh hơn nữa việc xây dựng quỹ nhà ở cho thuê dài hạn từ Quỹ nhà ở Quốc gia với mức giá phù hợp, ưu tiên cho lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ và người lao động trong các ngành nghề trọng điểm. Ngoài ra, cần khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá rẻ thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng và chi phí đất.

Song song là việc đẩy nhanh đầu tư và hoàn thiện các tuyến giao thông công cộng kết nối khu vực trung tâm với vùng ven. Khi hạ tầng được cải thiện, các khu vực vùng ven, nơi có nguồn cung dồi dào, chất lượng với mức giá thấp hơn khoảng 20-30% so với khu vực trung tâm sẽ trở thành lựa chọn khả thi hơn cho cả người thuê và người mua nhà, góp phần giảm áp lực nhà ở tại các đô thị lớn và hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thực tế cho thấy bài toán nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng trở nên cấp thiết khi quy mô dân số tiếp tục gia tăng. Theo Cục Thống kê, Bộ Tài chính, dân số trung bình của Việt Nam năm 2025 đạt 102,3 triệu người, tăng khoảng 1 triệu người, tương đương 1% so với năm 2024. Trong đó, dân số khu vực thành thị đạt 39,5 triệu người, chiếm 38,6%. Đáng chú ý, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn là hai đô thị đông dân, là điểm đến của dòng dịch chuyển lao động.