Bất động sản thường là lĩnh vực hưởng lợi mạnh nhất khi dòng tiền “rẻ” được bơm vào nền kinh tế, nhờ khả năng thu hút vốn lớn và biên độ sinh lời cao. Tuy nhiên, khi dòng tiền trở nên “khó”, lãi suất tăng lên, bất động sản lại là ngành chịu tác động nặng nề nhất, do phụ thuộc nhiều vào vốn vay và chu kỳ đầu tư dài…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã và đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ, khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6/2025, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép. 

Đặc biệt, áp lực lạm phát quay trở lại, cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới, khiến dư địa duy trì lãi suất thấp dần bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản - lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển. 

DỄ DẪN ĐẾN SUY GIẢM THANH KHOẢN

Theo VARS, thực tế cho thấy khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng. Cùng với đó, các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước. 

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Trong quá khứ, thị trường Việt Nam từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30-40%, ngay cả khu vực trung tâm. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi. 

Ngoài ra, VARS cho rằng áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản. 

Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung cứ tiếp tục tăng lên, áp lực trả nợ sẽ rất lớn. Thậm chí, không ít khách hàng còn rơi vào tình trạng “chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi đã tăng gấp đôi”. Song song, thanh khoản thị trường lại thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ càng trở nên khó khăn, và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng. 

 ĐỐI MẶT VỚI RỦI RO KÉP

VARS đánh giá doanh nghiệp bất động sản là nhóm phải đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng: Một mặt, họ vừa gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án; mặt khác, sức mua trên thị trường sẽ suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay mua nhà.

Trong khi đó, kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Việc phát hành mới còn dè dặt; và lượng trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức cao khiến nhiều doanh nghiệp phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng với nhà thầu, ngân hàng để kéo dài thời gian thanh toán. 

Đặc biệt, với đặc thù phần lớn nguồn cung là các dự án hình thành trong tương lai, việc dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị đứt gãy, khiến áp lực tài chính càng lớn. Khi chi phí tín dụng tăng; các kênh huy động vốn khác chưa phát triển; năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư có hạn… không ít dự án có nguy cơ phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, gây ảnh hưởng tới niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp. 

Không chỉ tác động đến các dự án đang triển khai, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Thực tế, ngân hàng thường có xu hướng tăng lãi suất tại thời điểm giai đoạn thị trường trầm lắng do nhận thấy rủi ro cao. Khi đó, nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư, nhằm hạn chế thua lỗ, nhất là giữa bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng đều leo thang. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm rõ rệt trong trung hạn.

Một hệ quả khác của việc lãi suất tăng là tác động gián tiếp đến chi phí đầu tư công và hạ tầng. Khi giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công, giải phóng mặt bằng tăng cao, làm chậm tiến độ nhiều dự án giao thông trọng điểm. Điều này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tăng giá của các khu vực từng được dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”, khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp rơi vào thế khó. 

Tuy nhiên, VARS cho rằng mặc dù đối mặt nhiều thách thức, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực, nhờ nền tảng nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa. Khi nền kinh tế phát triển, các phân khúc như: nhà ở, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê và bán lẻ vẫn giữ được sức cầu ổn định. Nhưng về phía khách hàng nên lưu ý lựa chọn các dự án do chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững, đảm bảo pháp lý và tiến độ thi công, đặc biệt với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.