Mức độ sụt giảm doanh số thị trường bất động sản Trung Quốc có thể lớn hơn cả những gì đã ghi nhận trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 – theo một dự báo mới từ tổ chức đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings...

Hãng tin CNBC dẫn báo cáo trên cho biết doanh số bất động sản toàn quốc ở Trung Quốc có thể giảm 30% trong năm nay, lớn gấp gần 2 lần so với mức giảm được S&P đưa ra trong lần dự báo trước. Các nhà phân tích của S&P nhấn mạnh làn sóng người mua nhà ở Trung Quốc ngừng thanh toán khoản vay mua nhà.

Mức dự báo giảm mới nhất mà S&P đưa ra về doanh số bất động sản của Trung Quốc lớn gấp rưỡi so với mức giảm của thị trường địa ốc nước này hồi năm 2008 – khi doanh số giảm gần 20, chuyên gia Esther Liu của S&P cho biết.

Từ cuối tháng 6, các số liệu không chính thức đã cho thấy sự gia tăng nhanh chóng của số người từ chối thanh toán khoản vay mua nhà tại hàng trăm dự án chưa hoàn thiện. Những người này nói rằng họ sẽ chỉ nối lại việc trả nợ chừng nào các chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng căn hộ.

Hầu hết nhà ở Trung Quốc đều được bán trước khi hoàn thiện, giúp tạo ra một dòng tiền quan trọng cho các chủ đầu tư. Trong vòng 2 năm qua, các doanh nghiệp phát triển nhà ở Trung Quốc đã gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn trong bối cảnh Chính phủ nước này mở chiến dịch nhằm kiểm soát tình trạng vay nợ tràn lan trong ngành địa ốc.

Giờ đây, cuộc “đình công” của những người vay mua nhà đang gây tổn thất niềm tin cho thị trường, có thể đẩy lùi sự phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc sang năm sau thay vì diễn ra trong năm nay – theo bà Liu.

Khi doanh số bán nhà giảm sút, sẽ có thêm nhiều chủ đầu tư đối mặt nguy cơ rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính – bà Liu giải thích, cảnh báo rằng nếu không được kiềm chế, vấn đề này thậm chí có thể lan sang những công ty khoẻ mạnh hơn. Chưa kể, theo bà Liu, bất ổn xã hội cũng có thể xảy ra nếu người mua nhà không nhận được căn hộ mà họ đã trả tiền.

Nhưng giới phân tích nhìn chung không cho rằng làn sóng người vay tiền mua nhà dừng trả nợ nổi lên ở Trung Quốc trong mấy tuần gần đây có thể gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính mang tính hệ thống. Trong một báo cáo khác ra ngày 26/7, S&P ước tính rằng những khoản vay mua nhà bị dừng thanh toán có thể ảnh hưởng đến 974 tỷ Nhân dân tệ (hơn 144 tỷ USD) vốn vay, tương đương 2,5% vay mua nhà ở Trung Quốc, tương đương 0,5% tổng vốn vay.

“Nếu giá nhà sụt giảm mạnh, điều này có thể đe doạ ổn định tài chính. Chính phủ Trung Quốc xem đây là chuyện hệ trọng, đến mức phải nhanh chóng triển khai các quỹ giải cứu nhằm cải thiện niềm tin đang suy giảm”, báo cáo viết.

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã khuyến khích ngân hàng hỗ trợ các doanh nghiệp địa ốc và nhấn mạnh sự cần thiết phải hoàn thiện dự án. Từ tháng 3, nhà chức trách đã bày tỏ sự hậu thuẫn gia tăng đối với ngành địa ốc, nhưng vẫn duy trì khẩu hiệu “nhà để ở chứ không phải để đầu cơ” - một “kim chỉ nam” của Chủ tịch Tập Cận Bình nhằm chống lại tình trạng đầu cơ bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới.

“Điều khiến chúng tôi lo lắng là mức độ của những hỗ trợ đó không đủ lớn để giải quyết vấn đề đang ngày càng xấu đi”, bà Liu nhận định.

Tuy nhiên, bà Liu nói rằng nhóm của bà không dự báo về một sự sụt giảm mạnh của giá nhà ở Trung Quốc, bởi các địa phương ở nước này có chính sách hỗ trợ giá nhà. Dự báo của họ là giá nhà ở Trung Quốc sẽ giảm 6-7% trong năm nay, sau đó là ổn định.

Các chuyên gia của S&P ước tính khoảng 1/4 tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc bị ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp bởi ngành bất động sản, nhưng chỉ một phần của 25% đó đang ở mức độ rủi ro – theo bà Liu.  

Ngành bất động sản Trung Quốc có mức độ liên hệ lớn với các chính quyền địa phương và chính sách sử dụng đất, dẫn tới việc các vấn đề trong ngành này khó được giải quyết một cách nhanh chóng.

Trong một phân tích công bố ngày 26/7, Giám đốc Xu Gao của Diễn đàn Chuyên gia kinh tế trưởng Trung Quốc nói rằng tổng diện tích căn hộ hoàn thiện hàng năm ở nước này tính bình quân không tăng từ năm 2005 đến nay, trong khi diện tích đất được bán bình quân đã giảm trong cùng khoảng thời gian.

Điều này đối nghịch với sự tăng trưởng nhanh chóng cả về diện tích đất được bán và diện tích căn hộ được hoàn thiện trước năm 2005 - thời điểm một quy trình đấu thầu đất mới được áp dụng, ông Xu nói. Quy trình mới này thắt chặt nguồn cung đất và bất động sản, đẩy giá nhà tăng nhanh hơn so với ảnh hưởng của hoạt động đầu cơ – theo ông Xu.

Nhìn chung, ngành bất động sản - một trong những lĩnh vực lớn nhất của nền kinh tế Trung Quốc - đang ở trong trạng thái bấp bênh và khó lường.

“Đối với chúng tôi, sức ép tiếp diễn trong ngành địa ốc, cùng với những bấp bênh liên quan đến các biện pháp chống Covid đồng nghĩa với triển vọng kinh tế Trung Quốc xấu hơn”, chiến lược gia tín dụng Kenneth Ho nhận định.