Kỳ vọng về nguồn vốn từ các ngân hàng của các doanh nghiệp địa ốc dường như đã “tắt ngấm”

Kỳ vọng về nguồn vốn từ các ngân hàng của các doanh nghiệp địa ốc dường như đã “tắt ngấm”, sau khi Ngân hàng Nhà nước phát đi thông điệp “không nới lỏng tín dụng bất động sản” trong thời gian tới.

Theo một số ý kiến phân tích đáng quan ngại hơn là với thông điệp đó, rất có thể thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới sẽ có một bước ngoặt lớn, với ưu thế thuộc về các nhà đầu tư nước ngoài.

Ai mua, tôi bán?

Từ đầu năm đến nay, đặc biệt là sau khi chủ trương thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát của Chính phủ được thực thi từ tháng 2/2011, thị trường bất động sản bắt đầu lâm vào khó khăn, hàng loạt dự án từ Nam chí Bắc bị đình lại vì thiếu vốn.

Đã thế, đối với các sản phẩm đầu ra, do tín dụng thắt chặt, khách hàng và nhà đầu tư (đặc biệt là tại Tp.HCM) cũng gặp nhiều khó khăn do không tiếp cận được vốn từ ngân hàng.

Đầu vào khó, đầu ra chật vật, nên tất yếu doanh nghiệp bất động sản lâm vào bế tắc. Và khi không còn cách nào khác, việc bán rồi chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án là giải pháp được nhiều doanh nghiệp chọn lựa, dù không hề mong muốn.

Hồi tháng 5 vừa qua, CapitaLand đã thông báo, CapitaValue Homes - một công ty con của tập đoàn này - vừa mua vào 65% cổ phần của công ty Quốc Cường Sài Gòn (QCSG), với mức giá là 121,2 tỷ đồng.

Với việc mua lại 65% cổ phần của QCSG, Capital Land có khả năng sử dụng khu đất 9.000 m2 tại huyện Bình Chánh (Tp.HCM) mà QCSG sở hữu để xây khoảng 800 căn hộ do CapitaValue Homes bỏ vốn.

Ngoài dự án trên, CapitaValue Homes còn mua được 3 dự án khác tại Việt Nam, trong đó có việc mua lại một phần lớn  dự án bất động sản của công ty  Khang An (tại quận 2, Tp.HCM)...

Theo thống kê của cơ quan chức năng Tp.HCM, trong vòng gần một năm qua, trên thị trường bất động sản thành phố này đã có hơn 20 vụ chuyển nhượng thành công được ghi nhận, trong đó phần lớn là chuyển nhượng giữa các doanh nghiệp Việt cho doanh nghiệp nước ngoài, hoặc liên doanh.

Ngoài ra, các thương vụ giữa các doanh nghiệp nội cũng được ghi nhận, trong đó phải kể đến việc Công ty Cổ phần Đầu tư và Sản xuất Nam Long Bitexco cũng đã chi 8 triệu USD để có được tòa cao ốc 10 tầng tọa lạc tại khu đất diện tích 4.350 m2 trên đường Võ Văn Tần, (Tp.HCM), từ Công ty Cổ phần Kỹ Thuật Việt.

Hoặc, Công ty Đông Dương cũng đã mua lại quyền sử dụng lô đất 2.700 m2 tại khu Nam Sài Gòn từ Công ty Cổ phần Thương mại - Xây dựng - Bất động sản Hoà Bình với giá 11,9 triệu USD...

Ở miền Bắc, dù việc chuyển nhượng công ty, dự án không rầm rộ như trong Sài Thành, nhưng giới đầu tư cũng được chứng kiến không ít vụ chuyển nhượng, mua lại cổ phần trong lĩnh vực bất động sản.

Điển hình là chỉ trong quý 2/2011, tập đoàn Archi - một doanh nghiệp có tiếng trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, đã “ôm” một khối lượng cổ phần lớn của hai doanh nghiệp bất động sản, xây dựng khác là Công ty Du lịch Hồ Sông Đà (Sudito) 67% cổ phần, và mua đứt Công ty Cổ phần Đầu tư du lịch Kim Bôi.

Trao đổi với VnEconomy, ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Gia Vinh, cho hay, hiện tại sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp này cũng có khá nhiều doanh nghiệp, đối tác gửi bán một phần dự án.

Lo thị trường “đổi màu”

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Công ty Bất động sản Đất Lành, xưa nay ở thị trường bất động sản miền Nam, cả bán và mua phần lớn đều dựa vào ngân hàng. Nay, ngân hàng không chỉ khép cửa cho vay, mà có vay được thì lãi suất ở mức cao, nên doanh nghiệp càng khó khăn hơn.

Theo ông Đực, đây là một thực tế nguy hiểm đối với thị trường bất động sản Việt Nam, bởi lẽ, như ông kể lại, một “đại gia” bất động sản Thái Lan mới đây đã từng tuyên bố, chờ đến sau năm 2012, doanh nghiệp này sẽ sang Việt Nam để mua lại các dự án bất động sản với giá “bèo”.

Do vậy, lo ngại của vị này là nếu không cẩn thận, hầu hết các dự án bất động sản có tên tuổi sẽ rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài.

“Theo phân tích của chúng tôi thì khó khăn của bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu là do cung - cầu không gặp nhau. Người dân thì không có nhiều tiền để mua căn nhà vài ba tỷ đồng, trong khi không ít doanh nghiệp vẫn đang phải ôm khá nhiều “cục nợ” là bất động sản, căn hộ cao cấp, diện tích lên tới hàng trăm m2”, ông Đực nói.

Do vậy, trong kiến nghị vừa được này gửi lên Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng, doanh nghiệp này nhấn mạnh cơ quan quản lý nên phân biệt được bất động sản nào hiệu quả, bất động sản nào không.

Đặc biệt, đề xuất khá sốc của doanh nghiệp này là cơ quan chức năng nên cho phép chia nhỏ các căn hộ chung cư có diện tích trên dưới 100 m2 đang “đắp chiếu” thành 2 - 3 căn hộ nhỏ để phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của khách hàng. Còn nếu để doanh nghiệp khó khăn rồi phải tính bán lại dự án cho nhà đầu tư nước ngoài thì không biết viễn cảnh thị trường trong vài năm tới sẽ như thế nào.

Theo ông Ngô Thế Vinh, ở thị trường Hà Nội hiện có một số doanh nghiệp đang xúc tiến bán bớt một phần dự án cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh hoặc các doanh nghiệp nước ngoài. Song, theo ông, điều quan ngại lớn nhất là các nhà đầu tư ngoại rất khôn khéo, họ chỉ mua các dự án đắc địa, tuyệt đối không mua dự án có vị trí xấu.

“Do vậy, sau khi làm chủ được các dự án đắc địa, nhà đầu tư ngoại sẽ nghiễm nhiên thâu tóm thị trường, chờ khi tình hình ấm lên thì sẽ chi phối thị trường theo mục đích của họ”, ông Vinh khuyến cáo.

Theo ông Neil MacGregor, Phó giám đốc Savills Việt Nam, với tình hình lạm phát tăng cao, nguồn vốn khó khăn, lãi suất chưa có dấu hiệu giảm, thì năm 2011 sẽ là năm của mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản, trong đó đáng chú ý là số lượng nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều lên.

Song với cái nhìn tích cực hơn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu lại cho rằng, trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản gặp khó về tài chính thì việc chuyển nhượng, bán dự án cũng là một giải pháp giúp họ có lối thoát phù hợp.

“Có doanh nghiệp chọn giải pháp bán nhà với giá thấp, thậm chí là hòa hoặc lỗ vốn, nhưng cũng có doanh nghiệp lại chọn giải pháp chuyển nhượng dự án cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước có tiềm lực về tài chính mạnh hơn... Nhìn chung, đó là giải pháp để tồn tại trong hoàn cảnh hiện nay. Và, đó là điều bình thường để tiến đến một thị trường bất động sản chuyên nghiệp”, ông Châu nói.