AI và trung tâm dữ liệu đang mở ra dư địa phát triển cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Song, làn sóng đầu tư công nghệ cao cũng đang tái định hình các tiêu chuẩn lựa chọn địa điểm, đòi hỏi hạ tầng khu công nghiệp phải nhanh chóng chuyển mình để đáp ứng những yêu cầu vận hành mới...

Việt Nam có nền tảng thuận lợi để đón làn sóng AI và phát triển trung tâm dữ liệu, bao gồm hơn 100 triệu dân, lực lượng lao động trẻ và am hiểu công nghệ, chi phí cạnh tranh, vị thế trong khu vực. Tuy nhiên, dù mối quan tâm ngày càng lớn, nhưng nhà đầu tư quốc tế lẫn trong nước không chỉ đơn thuần tìm đất, mà họ còn tìm kiếm nơi dự án có thể vận hành hiệu quả ở quy mô lớn. Trong đó, nguồn điện trở thành yếu tố được nhà đầu tư công nghệ đặc biệt quan tâm.

MỞ RỘNG TIÊU CHÍ ĐỂ ĐÓN KHÁCH THUÊ 

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, cho rằng đối với trung tâm dữ liệu và các dự án sản xuất lĩnh vực công nghệ cao, nhà đầu tư cần được bảo đảm lượng điện cần thiết ở đúng nơi, đúng thời điểm và có thể tăng công suất khi quy mô hoạt động mở rộng. Điều này đòi hỏi phải có sự chuẩn bị đồng bộ từ nguồn phát, truyền tải, hạ tầng tại khu vực dự án.

Đáng chú ý, theo ông David Jackson, dù tiêu thụ lượng điện lớn song nhu cầu sử dụng vẫn có khả năng dự báo. Đây là cơ sở giúp các bên chủ động tính toán, chuẩn bị hạ tầng, và xây dựng phương án cung cấp điện trước khi dự án đi vào hoạt động, thay vì chờ đến khi dự án triển khai mới xử lý.

Chẳng hạn, một dự án bán dẫn có thể sử dụng lượng điện tương đương hoặc gần bằng một khu công nghiệp dù diện tích dự án nhỏ hơn đáng kể. Vì vậy, nếu muốn thu hút những ngành công nghệ cao, chủ đầu tư khu công nghiệp không thể chỉ dựa vào công suất điện hiện hữu tại thời điểm định vị sản phẩm bất động sản công nghiệp. Nhu cầu về công suất điện phải quy hoạch ngay từ đầu, làm việc sớm với EVN và chính quyền địa phương, đồng thời xây dựng lộ trình tăng công suất theo từng giai đoạn, để đưa ra cam kết rõ ràng với khách thuê.

“Cách tiếp cận này làm thay đổi cách chúng ta đánh giá về bất động sản công nghiệp, khi các yếu tố xung quanh khu đất ngày càng quan trọng không kém chính khu đất đó”, ông David Jackson nhìn nhận.

Nhìn rộng hơn từ sự thay đổi trong tiêu chuẩn lựa chọn của nhà đầu tư, chia sẻ tại một sự kiện gần đây, TS. Phan Hữu Thắng, Chủ tịch Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam, đánh giá Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng cao hơn, chất lượng cao hơn và sức cạnh tranh quốc tế cao hơn. Theo đó, khu công nghiệp dần trở thành nền tảng của một hệ sinh thái sản xuất mới - nơi hội tụ FDI, doanh nghiệp Việt Nam, công nghệ, logistics, năng lượng, nhân lực và tài chính. 

ĐIỆN VÀ TỐC ĐỘ TRIỂN KHAI LÀ ĐIỀU KIỆN THEN CHỐT

Để hệ sinh thái đó thực sự vận hành trơn tru, khả năng đáp ứng các điều kiện vận hành cần được tính toán song song ngay từ quá trình chuẩn bị dự án.

Thực tế, Chính phủ đã mở cửa thị trường điện trực tiếp, cũng như cho phép người nước ngoài sở hữu 100% hoạt động vận hành trung tâm dữ liệu. Mô hình hợp tác cung cấp năng lượng tái tạo giữa BIM Energy và Evolution Data Centres cho trung tâm dữ liệu mới tại TP.Hồ Chí Minh cho thấy cách tiếp cận thông qua cơ chế mua bán điện trực tiếp.

Không chỉ cần nguồn điện ổn định, nguyên tắc của trung tâm dữ liệu là không được mất điện. Do đó, nguồn dự phòng và hệ thống lưu trữ cũng cần phát triển, nhằm đáp ứng yêu cầu vận hành liên tục. Ở quy mô rộng hơn, mức thiếu hụt 61 tỷ kWh đồng nghĩa 61 tỷ kWh nhu cầu chưa được đáp ứng, đang mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn không kém vào hạ tầng sản xuất, lưu trữ và cung cấp điện tương ứng.

Cùng với yêu cầu nguồn điện, tiến độ triển khai tiếp tục là yếu tố “sống còn”. Các dự án công nghệ đòi hỏi tốc độ triển khai nhanh, nên cần một quy trình rõ ràng, một đầu mối đủ thẩm quyền và trách nhiệm để rút ngắn thời gian phê duyệt và triển khai. Bởi chậm trễ, chi phí đầu tư có thể tăng lên, thậm chí cơ hội thu hút dự án có thể mất đi trước khi hạ tầng kịp hoàn thành.

“Về lâu dài, điều quan trọng không chỉ là thu hút thêm vốn đầu tư vào AI và trung tâm dữ liệu, mà là tạo ra thêm giá trị tại Việt Nam. Qua đó, Việt Nam có thể phát triển nguồn nhân lực, hoạt động nghiên cứu – phát triển, doanh nghiệp cung ứng và năng lực công nghệ trong nước”, đại diện Avison Young nhận định.