Bất động sản bán lẻ tại TP.HCM chưa thể phục hồi nhanh khi sức mua của người dân còn yếu cùng với nhiều doanh nghiệp vẫn đóng cửa, tạm ngưng hoạt động…

Mặt bằng cho thuê bán lẻ vẫn chưa hồi phục nhanh khi còn nhiều cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê hoặc sang nhượng địa điểm.

GIÁ THUÊ GIẢM 20%

Theo Sở kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, kết thúc quý 1/2022, hoạt động kinh tế thành phố dần sôi động hơn với 6.248 doanh nghiệp hoạt động trở lại cùng với 9.150 doanh nghiệp được cấp phép thành lập mới. Tuy nhiên, vẫn có 938 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể và hơn 10.300 doanh nghiệp tạm ngưng hoạt động.

Sức mua hàng hoá của người dân chưa phục hồi khiến tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng giảm 4,8% so cùng kỳ. Trong đó, mức giảm tập trung ở nhóm các ngành dịch vụ như karaoke, vũ trường, massage, du lịch, là các nhóm ngành mở cửa hoạt động trở lại theo lội trình, vì thế, doanh thu vẫn còn hạn chế.

Khảo sát thực tế cho thấy mặt bằng cho thuê bán lẻ vẫn chưa hồi phục nhanh khi còn nhiều cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê hoặc sang nhượng địa điểm. Một số trung tâm thương mại lớn tại TP.HCM nhằm hỗ trợ khách thuê đã áp dụng hình thức chia sẻ doanh thu. Theo một lãnh đạo doanh nghiệp bán lẻ trên thị trường TP.HCM, các khách thuê sẽ chia sẻ 10-25% doanh thu tùy theo mặt hàng kinh doanh với chủ đầu tư thay vì trả 100% tiền thuê.

CBRE cũng nhận định thị trường bất động sản bán lẻ TP.HCM trong quý 1/2022 chưa có nhiều chuyến biến mới. Cùng với các vấn đề của thị trường, nguyên nhân khiến mặt bằng bán lẻ chưa hồi phục hoàn toàn do thu nhập cũng như thói quen tiêu dùng của người dân có sự thay đổi, tâm lý e ngại dịch bệnh vẫn còn diễn biến phức tạp sau thời gian đầu kết thúc giãn cách, sức mua chưa đạt như kỳ vọng.

Về số lượng yêu cầu hỏi thuê, thị trường ghi nhận số lượng yêu cầu hỏi thuê giảm đáng kể so với giai đoạn trước dịch, giảm mạnh ở ngành hàng dịch vụ ăn uống (F&B), thời trang và phụ kiện.

Do đó, tính đến hết quý 1/2022, hoạt động thị trường ghi nhận mức độ phục hồi không đồng đều giữa các khu vực. Tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM không thay đổi, với diện tích cho thuê hơn 1,068 triệu m2.

Giá thuê mặt bằng khu vực ngoài trung tâm giảm từ 10-20% so với năm trước. Diện tích trống tăng thêm 2% so với quý trước, lên mức 13,7%, tương đương 131.300m2. trong khi diện tích trống tại khu trung tâm đang ở mức 3,5%, tương đương 3.800m2.

Theo Cushman & Wakefield, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM khoảng 47,7 USD/m2/tháng (1,1 triệu đồng/m2/tháng). Cụ thể, CBRE ghi nhận giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đang ở mức 35,5 USD/m2/tháng (815.000 đồng/m2/tháng) và giá thuê ở trung tâm là 145,1 USD/m2/tháng (3,3 triệu đồng/m2/tháng), gấp 4 lần giá thuê khu vực ngoài trung tâm (Giá thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT).

XUẤT HIỆN HỆ SINH THÁI BÁN LẺ MỚI

Theo Cushman & Wakefield, gián đoạn chuỗi cung ứng do dịch bệnh đã kéo theo sự sụt giảm trong nhu cầu cho thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống khi các trung tâm thương mại và cửa hàng không thể mở cửa đón khách.

Trong 2 năm tới, dự kiến thị trường sẽ có thêm diện tích mới từ Vincom Megamall Grand Park, Satra Centre Mall và Socar Mall.

Thời gian gần đây, các ông lớn bất động sản tập trung đầu tư xây dựng hệ sinh thái của riêng họ. Xây dựng hệ sinh thái đa dạng bao gồm bán lẻ là cách các công ty lớn dùng nhằm tận dụng nguồn vốn, liên kết sản phẩm bán lẻ phục vụ chính cộng đồng cư dân và khách hàng của hãng và bao phủ thương hiệu tới số đông người dùng.

Điển hình có thể kể đến Nova Retail của tập đoàn NovaLand với chuỗi cửa hàng phân phối các thương hiệu nổi tiếng như Nike, GAP, The Face Shop; Sơn Kim Retail của Sơn Kim Group với chuỗi của hàng tiện lợi GS25 và chuỗi nhà hàng, spa.

Còn CBRE cho rằng điểm sáng của thị trường là có một số ngành hàng đang mở mới và mở rộng. Các thương hiệu xa xỉ vẫn tiếp tục quan tâm đến thị trường Việt Nam.

Nhiều nhà bán lẻ lớn trong nước và quốc tế với tài chính mạnh đang tăng tốc mở rộng, điển hình như Uniqlo với việc khai trương cửa hàng bán lẻ thứ 11 tại Saigon Centre TP.HCM; Pandora khai trương cửa hàng mới tại AEON Long Biên, Hà Nội; AEON đặt mục tiêu mở 100 siêu thị AEON MaxValu đến năm 2025; BRG Retail hợp tác mở rộng chuỗi siêu thị Fujimart với Sumitomo Corporation với mục tiêu đạt khoảng 50 cửa hàng mới vào năm 2028.

Nguồn cung tương lai 2022-2024 dự kiến đạt khoảng 235.000m2, trong đó việc xây dựng các dự án ở khu vực trung tâm vẫn đang tiếp tục trì hoãn.

Hoạt động cho thuê của các trung tâm thương mại mới này ghi nhận khá chậm, vì các đơn vị bán lẻ có xu hướng thận trọng hơn trước đây nhiều trong việc mở rộng.

Lượng khách mua sắm đông đúc vào các kỳ nghỉ lễ, cuối tuần và lượng khách du lịch trong nước tăng cao vào kỳ nghỉ Tết cho thấy người tiêu dùng đã bắt nhịp với hoạt động bình thường mới. Tuy nhiên, sự mở rộng của các nhà bán lẻ dự kiến sẽ không đồng đều giữa các nhóm ngành thương mại khác nhau.