Thị trường đầu tư khách sạn tại Việt Nam đang cho thấy sự dịch chuyển rõ nét trong khẩu vị nhà đầu tư. Thay vì ưu tiên quy mô và tốc độ mở rộng như trước đây, dòng vốn hiện nay tập trung nhiều hơn vào chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng tạo giá trị dài hạn…

Theo Jones Lang LaSalle (JLL), hoạt động đầu tư khách sạn tại Việt Nam đang trở nên chọn lọc và chuyên sâu hơn, với yêu cầu khắt khe về cấu trúc pháp lý, mô hình vận hành và chiến lược tái định vị sau mua. Hai thương vụ gần đây liên quan đến PARKROYAL Saigon và Hotel Perle D’Orient Cát Bà là những ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này. Với tổng giá trị 53,7 triệu USD, các giao dịch phản ánh sự quan tâm trở lại của dòng vốn. Đồng thời cho thấy mức độ sẵn sàng của nhà đầu tư trong việc đưa ra các quyết định mang tính trung và dài hạn tại thị trường Việt Nam.

CHẤP NHẬN CHU KỲ ĐẦU TƯ DÀI HƠN ĐỂ GIA TĂNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Một điểm đáng chú ý là vai trò rõ nét của các nhà đầu tư trong nước. Các tập đoàn đa ngành, doanh nghiệp quản lý khách sạn và nhà phát triển bất động sản có nền tảng tài chính vững chắc đang chủ động tìm kiếm cơ hội sở hữu không chỉ để nắm giữ tài sản, mà còn nhằm nâng cấp, tái cấu trúc và tối ưu hiệu quả vận hành theo thời gian. Nhóm này ngày càng góp phần thúc đẩy tăng trưởng, họ sẵn sàng chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn để gia tăng giá trị tài sản.

Song song với đó, nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì sự quan tâm, nhưng với cách tiếp cận thận trọng và có chọn lọc. Quá trình trao đổi và thẩm định cho thấy dòng vốn quốc tế tập trung vào những tài sản đạt chuẩn quốc tế, sở hữu vị trí chiến lược, hiệu suất vận hành đã được chứng minh và dư địa cải thiện thông qua việc nâng cấp sản phẩm hoặc điều chỉnh mô hình quản lý. Thay vì mở rộng nhanh, các nhà đầu tư này ưu tiên sự hiện diện bền vững và áp dụng kỷ luật đầu tư cao hơn trong định giá rủi ro cũng như hoạch định chiến lược thoái vốn.

Theo ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao, khách sạn & nghỉ dưỡng JLL, từ góc độ thực hiện giao dịch, sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước với hiểu biết sâu về thị trường và nhà đầu tư quốc tế với kinh nghiệm quản lý theo chuẩn mực toàn cầu đang góp phần hình thành các cấu trúc giao dịch linh hoạt và hiệu quả hơn, tạo sự cân bằng giữa vốn tăng trưởng, năng lực vận hành và chuẩn mực quản trị.

“Qua các thương vụ mà chúng tôi tham gia tư vấn, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến chất lượng dòng tiền và khả năng tạo giá trị sau mua. Các giao dịch hiện nay không đơn thuần là mua – bán tài sản, mà gắn liền với chiến lược tái định vị và nâng cấp vận hành giữa bối cảnh thị trường du lịch Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn”, ông Karan Khanijou chia sẻ.

KỲ VỌNG THU HÚT DÒNG VỐN CHẤT LƯỢNG CAO

Tuy nhiên, đại diện JLL cho biết một bài học quan trọng từ thực tiễn giao dịch là việc hiểu và cấu trúc đúng khung pháp lý ngay từ đầu có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và khả năng hoàn tất thương vụ. Đặc biệt với nhà đầu tư nước ngoài, các yếu tố như: loại hình đất, thời hạn thuê và cấu trúc sở hữu đóng vai trò quan trọng trong việc định giá và đánh giá tính khả thi của giao dịch.

Việt Nam cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đến 100% vốn trong doanh nghiệp khách sạn, nhưng do đất khách sạn thuộc nhóm đất thương mại – dịch vụ và áp dụng hình thức thuê, nên cấu trúc đầu tư cần được thiết kế phù hợp với thời hạn thuê và mục tiêu nắm giữ dài hạn. Những cải thiện gần đây về khung pháp lý dù đã góp phần giảm độ bất định cho thị trường, song vẫn đòi hỏi nhà đầu tư có sự chuẩn bị kỹ lưỡng.

Thị trường đầu tư khách sạn Việt Nam được kỳ vọng duy trì xu hướng tích cực, với số lượng giao dịch tăng lên nhưng khắt khe hơn. Các thương vụ lớn nhiều khả năng sẽ tập trung vào khách sạn tại đô thị trung tâm và dự án nghỉ dưỡng cao cấp – những phân khúc hội tụ đủ yếu tố về cầu du lịch, hạ tầng và khả năng tạo giá trị dài hạn. Theo báo cáo của JLL, tổng khối lượng đầu tư khách sạn trong năm 2026 có thể đạt khoảng 200 triệu USD, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường.

 “Nút thắt lớn nhất hiện nay không nằm ở nhu cầu đầu tư, mà ở việc tìm kiếm các tài sản đáp ứng đầy đủ tiêu chí của nhà đầu tư tổ chức. Tuy nhiên, với môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và nhất là nền tảng du lịch phục hồi vững chắc, chúng tôi tin rằng thị trường khách sạn Việt Nam sẽ thu hút được dòng vốn chất lượng cao”, ông Karan Khanijou nhận định.

Thực tế, theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong tháng 3/2026 đạt gần 2,1 triệu lượt, nâng tổng số khách quý 1/2026 lên 6,76 triệu lượt, tăng 12,4% so với cùng kỳ năm 2025. Ngoài ra, lượng khách du lịch nội địa tháng 3/2026 ước khoảng 10,5 triệu lượt khách, trong đó có 7,0 triệu lượt khách có lưu trú. Tính chung tổng lượng khách du lịch nội địa 3 tháng đầu năm 2026 đạt 37,0 triệu lượt khách.

Ông Jesper Palmqvist, Phó Chủ tịch khu vực châu Á – Thái Bình Dương của STR CoStar, đánh giá thị trường khách sạn Việt Nam tiếp tục ghi nhận khả năng phục hồi tích cực, với sự cải thiện hoạt động kinh doanh tại nhiều phân khúc. Trong bối cảnh khu vực, Việt Nam vẫn kỳ vọng giữ được động lực tăng trưởng ổn định, một số điểm đến như Phú Quốc và Đà Nẵng đang từng bước cải thiện vị thế nhờ sự phát triển và hoàn thiện dần của hạ tầng, tiện ích và hoạt động du lịch.