Những đề xuất mới cho xây dựng và quản lý giá đất khi sửa Luật đất đai

Với phân tích quản lý giá đất là một lĩnh vực chuyên môn sâu, giống như ngân hàng, quy hoạch… GS. Đặng Hùng Võ, tại hội thảo mới đây của Ủy ban Kinh tế đã cho rằng không thể coi đây là một phạm vi quản lý chung có thể trao toàn bộ thẩm quyền quyết định cho UBND cấp tỉnh.

Nhiều ý kiến khác tại diễn đàn này cũng chỉ ra vô số các bất cập liên quan đến giá đất hiện hành, đồng thời đề xuất hướng đổi mới ở nội dung này khi sửa Luật Đất đai.

Mặc dù pháp luật đã quy định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ khái quát.

Cụ thể hơn, ông Võ cho biết, tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 40% tới 70% giá đất trên thị trường. Lý do là lãnh đạo của hầu hết các địa phương đều cho rằng cần một lộ trình thời gian nhất định mới có thể thực hiện được chính sách "một mức giá đất" nhằm tránh hiện tượng sốc giá đất đối với các dự án đầu tư. Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình.

Cục trưởng Cục quản lý công sản (Bộ Tài chính) ông Phạm Đình Cường cũng thừa nhận thực tế giá đất trong khung giá của nhà nước thấp xa so với thị trường, chỉ bằng khoảng 40 – 60%. Điều này đã dẫn đến một phần chênh lệch địa tô lọt vào túi các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.

Để khắc phục các bất cập nói trên, Chính phủ cho biết, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định nguyên tắc định giá đất “do nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

Tuy nhiên, ông Phạm Đình Cường cho rằng, trên thực tế không thể xác định thế nào là “phù hợp với cơ chế thị trường” hay “phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường” và đây chính là một trong các vướng mắc chủ yếu khi thực hiện xác định giá đất trong thời gian qua.

Với lập luận này, ông Cường đề nghị về nguyên tắc xác định giá đất cần quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) là “giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường có sự quản lý của nhà nước” để đảm bảo khả năng lượng hóa và tính khả thi.

Chuyên gia Ngô Trí Long bày tỏ sự đồng tình với việc sửa đổi theo hướng giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh xây dựng giá các loại đất tại địa phương theo kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ, nhưng trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 30% so với công bố thì phải điều chỉnh lại. Ông Long cho rằng, chỉ cần tăng hoặc giảm 25% là cần phải điều chỉnh, vì 30% là quá lớn trong tổng giá trị của một tài sản đất đai.

Còn theo GS Võ thì cần có một hệ thống quản lý chuyên ngành về giá đất. Mặt khác, cần tách thẩm quyền quyết định về giá đất ra khỏi hệ thống thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất nhằm loại bỏ các nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và giảm khiếu kiện về giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đưa ra được nhiều yếu tố đổi mới quan trọng nhưng vẫn chưa hướng tới được một hệ thống quyết định giá đất độc lập, bảo đảm tính khác quan về mối quan hệ lợi ích có liên quan tới đất đai, vị chuyên gia này nhận xét.