Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đề xuất bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, Hiệp hội kiến nghị rà soát một số quy định về chủ đầu tư, quỹ đất, đối tượng thụ hưởng và cơ chế giá...

Theo HoREA, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để bán, bán trả góp cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại Mục 2 Chương III của Dự thảo Luật Nhà ở công bố ngày 22/7/2026, nhưng đề xuất chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận. Qua nghiên cứu, Hiệp hội nhận định nguyên nhân có thể xuất phát từ việc một số đề xuất chính sách của Bộ Xây dựng chưa thật sát thực tế và có sự “lẫn lộn” giữa loại “nhà ở thương mại giá phù hợp” với loại “nhà ở xã hội” để bán, bán trả góp.

Cụ thể, Dự thảo Luật Nhà ở công bố ngày 22/7/2026 đề xuất chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận tối đa theo quy định. HoRE cho rằng nội dung này cần được xem xét thêm bởi đã là nhà ở thương mại, dù là nhà ở thương mại giá phù hợp thì Nhà nước không nên khống chế lợi nhuận tối đa mà để cho doanh nghiệp tự tính toán lợi nhuận của dự án.  

Mặt khác, chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án cũng không phù hợp với chính sách của Luật Nhà ở 2014, 2023 đều quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Bởi lẽ về bản chất, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng là dự án nhà ở thương mại. 

Bên cạnh đó, Dự thảo đề xuất cho phép sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, nên cân nhắc kỹ lưỡng vì sẽ làm giảm quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Còn ở góc độ đối tượng thụ hưởng, việc chỉ có cá nhân trong nước là đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở, thì mới được mua, thuê mua, thuê nhà ở thương mại giá phù hợp là chưa đầy đủ, mà theo Hiệp hội, phải bổ sung thêm đối tượng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng được mua, thuê mua, thuê loại hình nhà ở này.  

Riêng về cơ chế giá, Dự thảo quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp quyết định giá bán, giá cho thuê nhà ở trong dự án, đúng nhưng chưa đủ. HoREA kiến nghị cần quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá bán, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp”.

Theo Hiệp hội, có thể quy định một mức giá bán, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp, hoặc mức giá bán, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp theo khu vực, để hợp với thực tế của địa phương và doanh nghiệp hoàn toàn có quyền cân nhắc quyết định tham gia, hoặc không tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo lợi ích của mình, tương tự như Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ chỉ quy định “giá bán tối đa không vượt quá 1,05 tỷ đồng/căn hộ thì được hưởng chính sách ưu đãi của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, không phân biệt là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại, trong giai đoạn 2013-2016 đã có hàng trăm doanh nghiệp tham gia, giúp cho thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn “đóng băng” và phục hồi, phát triển trở lại kể từ năm 2014.

Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Nhà ở công bố ngày 5/8/2026, Bộ Xây dựng không tiếp tục đề xuất chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để bán, bán trả góp cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Bên cạnh đó, tại cuộc họp Uỷ ban Thường vụ Quốc hội mở rộng ngày 29/7/2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã đề xuất sử dụng cụm từ “mua trả góp nhà ở” thay thế cụm từ “thuê mua nhà ở”. Do đó, Hiệp hội đề nghị tiếp tục hoàn thiện lại nội dung Mục 2 Chương III Dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7/2026.