Trong ngành bất động sản nhà ở, năm 2024, mặc dù có sự cải thiện về doanh thu và nguồn tiền mặt, nhưng lợi nhuận cùng dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư vẫn chưa thực sự khơi sắc. Tuy nhiên, hoạt động của chủ đầu tư được kì vọng đạt hiệu quả tốt hơn vào năm 2025…

Theo các chuyên gia của Công ty Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (Vis Rating), chính sách mới sẽ thúc đẩy nguồn cung và nhu cầu nhà ở trong năm 2025 và những năm tiếp theo. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng hơn 20 nghị định/thông tư đã tác động đến hoạt động phát triển dự án và bán hàng.

Số lượng dự án được cấp phép mới năm 2024 thực tế đã tăng 16% so với năm trước. Tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng 90% so với cùng kì, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, lên tới 106%. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở mới cũng dự báo tiếp tục cải thiện trong năm 2025.

Bên cạnh đó, với điều kiện kinh doanh cải thiện, các chủ đầu tư cũng ghi nhận quý 4/2024 có mức tăng trưởng doanh thu là 183% so với cùng kì, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024. Song, tổng lợi nhuận ròng lại giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn và khoản lỗ từ hoạt động của chủ đầu tư. Chỉ có một số chủ đầu tư lớn ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng. Dù vậy, lợi nhuận của chủ đầu tư kì vọng có thể cải thiện trong năm 2025, nhờ doanh số bán hàng dự báo tăng mạnh.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Vis Rating cho rằng khả năng trả nợ của ngành còn yếu, phản ánh qua tỷ lệ đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động âm. Năm 2024, tổng nợ của chủ đầu tư tăng 20% so với cùng kì, lên 208 nghìn tỷ đồng, do chi phí phát triển dự án (VHM, NLG, DXG); bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (NVL, NBB). Nợ tăng lên dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kì. “Chúng tôi kỳ vọng hồ sơ tín nhiệm của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ dòng tiền thu từ bán hàng tốt lên, mà dẫn đầu là VHM, KDH, DXG và NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại nhiều thành phố lớn”, chuyên gia Vis Rating chia sẻ.

Cũng theo đơn vị này, năm 2024, nguồn tiền mặt của ngành tăng 46% so với cùng kì, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Điều này trước hết đến từ khả năng tiếp cận vốn tăng lên thông qua vay ngân hàng, và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán - sáp nhập hợp đồng hợp tác kinh doanh, chuyển nhượng cổ phần. Trong đó, năm 2024, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 32% so với 2023.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư cũng dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước. Riêng tháng 12/2024, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới đạt 31,2 nghìn tỷ, tăng 342% so với cùng kì, được hỗ trợ bởi việc áp dụng bảo lãnh thanh toán chủ yếu từ các ngân hàng (40% lượng trái phiếu mới phát hành có bảo lãnh thanh toán, tăng đáng kể so với mức 17% trong 11 tháng đầu năm 2024). Từ tình hình trên, Vis Rating kỳ vọng các chủ đầu tư tiếp tục duy trì được khả năng tiếp cận tốt nguồn tài chính mới trong năm 2025.