Trong hai năm qua, Chính phủ cùng các bộ ngành rất nỗ lực tháo gỡ khó khăn, nhưng áp lực về dòng tiền vẫn chưa thực sự vơi đối với doanh nghiệp bất động sản nói riêng, và thị trường bất động sản nói chung…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho biết, theo ước tính của Viện Đào tạo nghiên cứu BIDV dựa trên số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban chứng khoán Nhà nước và Bộ Tài chính, năm 2022, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản chiếm gần 74% nhưng sang năm 2023 đã giảm xuống còn 54%.

KHÓ TIẾP CẬN NGUỒN VỐN TÍN DỤNG

Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó, chủ yếu tăng đối với nhà phát triển bất động sản còn tín dụng vay mua nhà lại giảm, chưa có dấu hiệu cải thiện do cơ cấu nguồn cung không phù hợp, lo ngại rủi ro lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi và thu nhập sụt giảm giữa bối cảnh kinh tế khó khăn. Cụ thể, dư nợ tín dụng cho vay mua quyền sử dụng đất 11 tháng năm 2023 là 68.694 tỷ đồng, chỉ bằng 1/4 dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở.

Mặc dầu vậy, Vars cho rằng năm 2023, đa số doanh nghiệp bất động sản đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Bởi tài sản bảo đảm cho khoản vay của nhiều doanh nghiệp không đáp ứng yêu cầu, trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước khi quyết định giải ngân. Thỏa thuận tín dụng chủ yếu tập trung vào doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, quỹ đất lớn với dự án sạch. Vì vậy, nhằm giảm bớt sự lệ thuộc vào ngân hàng, chủ đầu tư đã ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động nguồn vốn trung và dài hạn.

Thực tế, giai đoạn 2018 - 2021, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không ngừng tăng trưởng. Các doanh nghiệp bất động sản vượt qua ngân hàng, đứng đầu về giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành năm 2021 với tỷ trọng 35% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Song giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của nhà đầu tư khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm mạnh 64,4% so với 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng. Kéo theo là sự sụt giảm của giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản xuống còn 52,734 tỷ đồng.

Đến năm 2023, tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp có cải thiện, tổng giá trị phát hành trái phiếu được ghi nhận 311.240 tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản khoảng 73.200 tỷ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022, song chỉ bằng 1/3 tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành năm 2021.

Từ tình hình thực tế, chuyên gia Kinh tế Ngô Trí Long nhận định: các doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn, thậm chí không kém gì giai đoạn 2020, là thời điểm dịch Covid 19 bắt đầu bùng phát. Do đó, với vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, nên khi huy động vốn trục trặc, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Vì thế, việc tìm ra giải pháp giúp khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bất động sản rất cần thiết.

TÁI KHỞI ĐỘNG CÁC DỰ ÁN ÁCH TẮC

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars đề xuất các cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý; Sớm ban hành văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở cho cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Từ đó thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Mặt khác, nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua đối với hộ gia đình có thu nhập trung bình, hoặc cận trung bình.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần nghiên cứu cơ chế, cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Nhất là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của tổ chức xếp hạng, đảm bảo xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của doanh nghiệp trong một điều kiện kinh tế nhất định. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan, nhằm đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào doanh nghiệp thông qua trái phiếu.

Tuy nhiên, ngoài nguồn tài chính quen thuộc là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, cần có cơ chế, chính sách giúp hình thành, phát triển, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ những sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài)...

“Với bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc như hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, việc đầu tư thông qua REIT có thể giúp khoản đầu tư của cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của các nhà quản lý chuyên nghiệp”, chuyên gia phân tích.

Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, doanh nghiệp bất động sản hiện nay có nhu cầu vốn rất lớn, nếu thiếu vốn, doanh nghiệp không thể vận hành. Nhưng khi có vốn, doanh nghiệp phải tìm cách nâng cao khả năng hấp thụ vốn. Bởi nâng cao khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp nghĩa là nâng cao năng lực sử dụng vốn hiệu quả của doanh nghiệp và khả năng sáng tạo giá trị, thúc đẩy tăng trưởng...