Nghị quyết 21-NQ/TW chỉ rõ nhiều cơ chế về giá đất, thu hồi đất, bồi thường và chuyển mục đích sử dụng đất vẫn còn bất cập. Việc làm rõ từng nhóm điểm nghẽn cùng định hướng xử lý tại Nghị quyết là cơ sở quan trọng để sửa đổi Luật Đất đai bảo đảm khả thi và đồng bộ.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, một số điểm nghẽn thực tiễn vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đã nhận diện và đưa ra định hướng xử lý đối với các vấn đề về định giá đất, thu hồi đất – bồi thường – tái định cư, chuyển mục đích sử dụng đất và phương thức giao đất, cho thuê đất. Việc thể chế hóa đúng các định hướng này có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả thực thi của Luật Đất đai (sửa đổi).

ĐIỂM NGHẼN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ YÊU CẦU THỂ CHẾ HOÁ

Nghị quyết 21 nhận định các cơ chế về giá đất, tài chính đất đai còn bất cập, chưa thực sự tháo gỡ, khơi thông các “điểm nghẽn” để đưa đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển. Việc hoàn thiện cơ chế giá đất có ý nghĩa trực tiếp đối với bồi thường khi thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Định hướng của Nghị quyết rất rõ: Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất. Việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, được thực hiện công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo.

Giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Nguyên tắc phân công được xác định: Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất.

Ở Trung ương, cơ quan tài chính thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá đất; ở địa phương, cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với cơ quan nông nghiệp và môi trường cùng các cơ quan liên quan xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

Khi sửa đổi Luật Đất đai, cần thể chế hóa cụ thể nguyên tắc xác định giá đất; thẩm quyền, trình tự, phương pháp xây dựng, ban hành, điều chỉnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; cơ chế sử dụng dữ liệu và trách nhiệm giải trình của cơ quan quyết định giá đất. Các quy định cần bảo đảm thống nhất về tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; đồng thời phù hợp điều kiện thực tiễn của từng địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

ĐIỂM NGHẼ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

Đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Nghị quyết 21 đặt yêu cầu bảo đảm hài hòa lợi ích, giảm thiểu khiếu kiện, ổn định đời sống Nhân dân và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Việc xử lý phần diện tích còn lại của dự án và tổ chức tái định cư cần được thể chế hóa bằng tiêu chí, điều kiện, trình tự rõ ràng, minh bạch.

Nghị quyết 21 yêu cầu quy định rõ hơn tiêu chí và phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đặc biệt, Nghị quyết nêu rõ: Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án.

Đồng thời, chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế. Các dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo hướng tách thành dự án độc lập để triển khai trước.

Những nội dung cần được thể chế hóa cụ thể trong luật gồm: tiêu chí xác định trường hợp thu hồi đất; tỷ lệ diện tích và tỷ lệ số người sử dụng đất đồng thuận để áp dụng cơ chế thu hồi phần còn lại; trình tự, thẩm quyền và trách nhiệm thực hiện; nguyên tắc và nội dung của việc tái thiết cuộc sống người dân; trách nhiệm của chính quyền địa phương trong bảo đảm hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và sinh kế tại khu tái định cư. Các quy định phải rõ ràng để vừa tháo gỡ điểm nghẽn cho dự án, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, hạn chế phát sinh khiếu kiện mới.

ĐIỂM NGHẼ VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT

Nghị quyết 21 yêu cầu đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên. Đây là yêu cầu nhằm bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, gắn với bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường.

Nghị quyết 21 xác định thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý; bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh, lựa chọn đúng chủ thể có năng lực sử dụng đất hiệu quả và bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.

Nghị quyết cũng yêu cầu quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và không qua đấu giá, đấu thầu, trong đó có trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Mọi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch. Trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia, nghiên cứu phân loại đất thành các nhóm lớn, hợp lý để giảm chi phí hành chính trong chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi sửa đổi luật, cần quy định rõ: các trường hợp bắt buộc phải thực hiện đấu giá, đấu thầu và các trường hợp được thực hiện theo phương thức khác; điều kiện, trình tự, trách nhiệm của các bên liên quan; cơ chế kiểm soát và chế tài đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định; nguyên tắc phân loại đất và điều kiện chuyển mục đích giữa các nhóm đất. Các quy định phải vừa tạo thuận lợi cho đầu tư, vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ quỹ đất quan trọng.

Tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 21 là khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý; thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công, không làm gia tăng bất bình đẳng hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân, tổ chức, doanh nghiệp.

Các quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần bảo đảm rõ ràng, khả thi, có lộ trình phù hợp, gắn với phân cấp và kiểm soát quyền lực. Đồng thời phải bảo đảm tính đồng bộ, liên thông với các luật về đầu tư, đấu thầu, nhà ở, kinh doanh bất động sản và thuế.

Việc thể chế hóa đầy đủ và cụ thể các định hướng xử lý điểm nghẽn về định giá đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 21 sẽ quyết định hiệu quả thực thi của Luật Đất đai (sửa đổi). Và khi ban hành Luật thực sự tháo gỡ được vướng mắc thực tiễn, đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược cho phát triển đất nước.