Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cho phép điều chỉnh nếu giá trên thị trường có biến động

Thay vì công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được Chính phủ trình Quốc hội sẽ cho phép Chính phủ và các địa phương điều chỉnh nếu giá trên thị trường có biến động.

Trình bày trước Quốc hội sáng 29/10 về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, theo điều 56 Luật Đất đai 2003, giá đất do Nhà nước quy định và phải đảm bảo nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường", khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

Cùng với đó, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Tuy nhiên, theo dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, nguyên tắc định giá đất mặc dù vẫn do Nhà nước quy định, song thay vì quy định "sát giá thị trường" thì giá đất sắp tới sẽ được xác định "theo mục đích sử dụng đất" tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các khoản nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của luật.

Ngoài ra, giá đất cũng phải được xác định theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất.

Dự thảo luật cũng tái quy định các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm thì có mức giá như nhau.

Hai phương án cho khung giá đất

Liên quan đến việc công bố khung giá đất, dự thảo luật đưa ra hai phương án, trong đó phương án thứ nhất sẽ là Chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nhưng khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 180  ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh cho phù hợp.

Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi ban hành.

Tuy nhiên, khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 60 ngày trở lên thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất.

Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng đưa ra một phương án khác, trong đó cho phép Chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nhưng khung giá đất này được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất của Chính phủ, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi ban hành với thời hạn 5 năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Theo lý giải của ban soạn thảo, quy định về thời hạn công bố khung giá đất như trên là bởi, giá đất trong bảng giá đất hàng năm hiện này thì năm sau thường cao hơn năm trước nên có tình trạng người dân trì hoãn trong việc thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để chờ giá đất năm sau.

Bên cạnh đó, một số loại đất trong bảng giá ít có sự biến động, trong khi hàng năm phải xây dựng, công bố giá đất mới gây tốn kém kinh phí của nhà nước, cùng với đó là việc áp dụng bảng giá đất để thực hiện các khoản thu của Nhà nước chưa rạch ròi, vừa gây thất thoát cho ngân sách, vừa gây thiệt hại cho người bị thu hồi đất, là nguyên nhân chính gây khiếu kiện của người dân.

Liên quan đến việc định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, dự thảo luật quy định khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng và có cùng mục đích sử dụng thì được phân thành một vùng giá trị đất.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang, quy định này nhằm khắc tình trạng các địa phương không cùng nhau xác định được giá đất tại khu vực giáp ranh.

Cần chính sách hỗ trợ người bị thu hồi đất

Trong báo cáo thẩm tra dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trình bày sau đó, cơ quan này cho rằng, đa số ý kiến của cơ quan thẩm tra thống nhất với quy định giá đất phải do nhà nước quyết định, bao gồm khung giá đất và mức giá cụ thể. Khung giá đất, bảng giá đất phải được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với từng loại đất, các đối tượng sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất. Có cơ chế xử lý chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương.

Cơ quan này cũng tán thành nguyên tắc giá đất do nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, đảm bảo phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước.

Ngoài ra, cũng có ý kiến đề nghị cân nhắc nguyên tắc định giá đất theo thời hạn sử dụng đất vì quy định này có nghĩa là khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp mà nhà nước thu hồi đất, thì sẽ không bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người có đất bị thu hồi.

Về áp dụng giá đất do nhà nước quy định, theo Ủy ban Kinh tế, một số ý kiến tán thành áp dụng bảng giá đất cho tất cả các mục đích như phương án 1 để bảo đảm công bằng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến tán thành phương án 2, trong đó các trường hợp như giao đất, cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì không áp dụng bảng giá mà thực hiện việc định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện. UBND cấp tỉnh căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, quyết định giá đất cụ thể nhưng không thấp hơn bảng giá đất.

Về giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi, Ủy ban Kinh tế cho biết, hiện có nhiều ý kiến tán thành việc định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất phải theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi, có tính đến công sức đầu tư, bồi bổ của người sử dụng đất, nhưng không tính phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của nhà nước vì phần này không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra.

Ngoài giá đất bồi thường, nhà nước cần có chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi.

Dự kiến, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ tiếp tục được các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường vào ngày 19/11 tới.