Bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn sơ khai, khởi đầu chủ yếu là sản phẩm cơ bản với một số loại trung cấp như đồ gỗ, dệt may, giấy và in ấn…

Việt Nam trở thành điểm sáng trong bản đồ phát triển trên thế giới, sau đại dịch chúng ta có khả năng thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong tất cả lĩnh vực. Nhưng nói về bất động sản công nghiệp, Việt Nam ở đâu trên bản đồ thế giới?

NHIỀU CÁI "NHẤT"

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường JLL Hà Nội nhấn mạnh, bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển trong giai đoạn 2020 - 2021 nhờ việc kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid cùng việc ký kết hàng loạt Hiệp định thương mại tự do. 

Trong làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc, các nhà máy Trung Quốc cần các khu vực vệ tinh, đa dạng hoá nơi sản xuất, tìm kiếm vị trí hiệu quả về kinh tế, đất đai, chi phí sản xuất và nhân công lao động thì Việt Nam là khu vực có tiềm năng nhất.

Về vị trí địa lý, Việt Nam là lựa chọn tốt hơn so với các quốc gia như Malaysia, Indonesia. Từ Việt Nam di chuyển đến Hồng Kông, Hàn Quốc được cải thiện rất nhiều về thời gian nhờ sự ra đời của cảng nước sâu Hải Phòng.

Việt Nam là một trong những nước có chính sách thuế cạnh tranh nhất châu Á. Các khu công nghiệp đang được “miễn 2 giảm 4” tức là miễn thuế  thu nhập doanh nghiệp 20% năm đầu tiên và giảm 50% thuế trong vòng 4 năm tiếp theo. Thậm chí là “miễn 4 giảm 9”, miễn thuế 4 năm và giảm thuế 50% trong 9 năm tiếp theo đối với các dự án ngành công nghiệp được Chính phủ ưu tiên.  

“Quan trọng nhất là chi phí đất công nghiệp Việt Nam cạnh tranh so với các nước trong khu vực, đặc biệt là Trung Quốc. Giá đất bất động sản công nghiệp tại khu vực Trung Quốc lên đến 180 -200 USD/m2/cả chu kỳ thuê trong khi đó, giá đất tại khu vực miền Bắc của Việt Nam chỉ 99 USD/m2/cả chu kỳ thuê. Những điều này lý giải vì sao bất động sản công nghiệp Việt Nam thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư thế giới”, bà Vân nhấn mạnh.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam cũng chỉ ra rằng, Việt Nam là một trong những thị trường có chi phí xây dựng công nghiệp cạnh tranh nhất. Tại Tp.HCM, chi phí xây dựng trung bình các nhà xưởng và nhà kho cơ bản là 352 USD/m2; các nhà máy và trung tâm phân phối lớn là 412 USD/m2 ; và các nhà máy công nghệ cao là 618 USD/m2 .

Dù mức lương nhân công ngành sản xuất của Việt Nam tăng từ 237 USD/tháng trong năm 2018 lên 252 USD/tháng thì đây vẫn là một con số tương đối thấp so với các nước trong khu vực, so với Trung Quốc là 968 USD/tháng, Malaysia là 766 USD/tháng. Vào tháng 1 năm 2020, theo Nghị định Chính phủ 90/2019/NĐ-CP, mức lương tối thiểu vùng sẽ tăng 5,7% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù mức lương tăng mạnh, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với các nước Châu Á.

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM Ở ĐÂU TRÊN BẢN ĐỒ THẾ GIỚI?

Việt Nam trở thành điểm sáng trong bản đồ phát triển trên thế giới, sau đại dịch chúng ta có khả năng thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong tât cả lĩnh vực. Nhưng nói về bất động sản công nghiệp Việt Nam ở đâu trên bản đồ thế giới? 

Theo bà Vân, bất động sản công nghiệp được chia thành ba giai đoạn phát triền: Khởi đầu; Tăng trưởng và Trưởng thành.

Ở giai đoạn khởi đầu, sản phẩm chủ yếu là những đồ cơ bản với một số loại trung cấp như đồ gỗ, dệt may, giấy và in ấn; Thâm dụng lao động. Hình thái sản phẩm: Mật độ xây dựng thấp, gần cảng/sân bay, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng thấp. Hình thức sở hữu: Xây để tự sử dụng, nhà nước sở hữu đất và thu thuế hàng năm. Thời hạn sử dụng đất thường lâu năm và thuê với thờig ian tươi đối dài lâu hơn 50 năm.

Ở giai đoạn Tăng trưởng: Sản phẩm hầu hết là máy móc hạng nặng, tinh chế, ô tô. Tâpj trung vào thâm dụng vốn và ít thâm dụng lao động, tự động hoá nhiều hơn. Mật độ xây dựng trung bình và thấp, một số khu xuất hiện tập trung, sản phẩm xây theo yêu cầu bắt đầu xuất hiện. Đất được sở hữu bởi bên thứ ba, nhà nước bán đất cho các đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp. Sở hữu đất thời gian thuê ngắn hơn 50 năm.

Ở giai đoạn Trưởng thành, các sản phẩm chủ yếu là công nghệ cao, dược phẩm, hoá dầu, sử dụng ít nhân công, vốn đầu tư lớn, tự động hoá cao với bổ trợ của người máy. Mật động xây dựng cao và trung bình, bất động sản công nghiệp phát triển thành cụm, có sự phân hoá giữa các nhóm ngành theo mức độ ô nhiễm và không ô nhiễm. Nhà nước bán đất cho các chủ đầu tư chuyên nghiệp, có quỹ tín thác bất động sản, thời gian thuê đất ngắn.

Vớ sự phân chia rõ ràng như vậy, các quốc gia Hàn Quốc, Đài Loan ở mức độ Trưởng thành, Trung Quốc, Singapore ở mức độ Tăng trưởng còn Việt Nam vẫn đang ở mức độ Khởi đầu. 

“Chúng ta mới ở giai đoạn khởi đầu nhưng có nhiều cơ hội để phát triển, mở rộng thị trường nguồn cung, triển vọng và dư địa phát triển thị trường còn lớn. Tuy nhiên, còn nhiều thách thức phải vượt qua”, bà Vân nói.

RÀO CẢN TỪ CHI PHÍ LOGISITCS, NĂNG SUẤT LAO ĐỘNG

Có một số thách thức mà Việt Nam gặp phải là khi các doanh nghiệp Trung Quốc muốn dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, họ muốn cắt giảm chi phí thì Việt Nam có lợi thế nhưng lại thiếu hụt lao động kỹ thuật cao. Mặc dù chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng 1/3 ở Trung Quốc, nhưng năng suất cũng chỉ tương ứng bằng 1/3.  

Cơ sở hạ tầng phát triển chưa đồng bộ. Những điều này khiến chi phí Logistics ở Việt Nam cao 60% so với Trung Quốc. 

Mức độ thuận lợi trong kinh doanh của Việt Nam theo xếp hạng của Ngân hàng Thế giới trong năm 2020 vẫn xếp hạng ở cấp độ 70, đứng sau Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore,…Pháp lý tuy có cải thiện nhưng mức độ cải thiện hạn chế, với 1 dự án đầu tư lĩnh vực sản xuất thì cần 4-6 tháng xin được giấy phép đầu tư. “Đây là những điều Việt Nam cần sớm giải quyết để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài”, bà Vân nhấn mạnh. 

Ông Nguyễn Văn Toàn, Phó chủ tịch Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cũng thừa nhận, các chi phí không chính thức đang khiến các nhà đầu tư e ngại môi trường pháp lý Việt Nam. "Lợi thế lao động của Việt Nam giá rẻ của Việt Nam cũng sẽ dần dần biến mất, chúng ta cũng không mong lợi thế này kéo dài mãi mãi mà phải nâng cao chất lượng nguồn nhân lực lên. Muốn thế phải đào tạo, phải tôn vinh được giá trị của những công nhân lành nghề, của những lao động kỹ thuật không có bằng cấp cao. Tập quán xã hội phải thay đổi chứ không nên để xã hội cuốn theo chủ nghĩa bằng cấp như hiện nay", ông Toàn nói. 

Một báo cáo mới công bố gần đây của Savills cũng chỉ ra rằng, chất lượng cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực, theo Báo cáo Logistics Việt Nam của Fiingroup năm 2019. Mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông đang được mở rộng nhanh chóng, nhưng sự phát triển chưa theo kịp tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội của quốc gia. 

Tiềm năng của dịch vụ vận tải đường bộ vẫn chưa được phát huy hết mặc dù có tốc độ tăng trưởng gộp hàng năm trung bình vào khoảng 10,6% giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2018. Sự tăng nhanh của nhu cầu vận chuyển hàng hóa vượt xa tốc độ nâng cấp mạng lưới đường quốc gia.