Tại TP.HCM, những khu vực trước đây vốn là nơi tập trung các dự án nhà ở trung cấp thì nay đã xuất hiện sản phẩm cao cấp. Trong tương lai, khu vực trung tâm sẽ không còn sản phẩm trung cấp nữa...

Tại hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” được tổ chức tại TP.HCM vào ngày 20/9/2023, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng hạ tầng tác động lớn đến các dự án bất động sản.

LOẠT DỰ ÁN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG PHÍA NAM

Trong tương lai, TP.HCM đang phát triển các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, trong đó có các tuyến metro. Rất nhiều dự án bất động sản đã “mọc” lên dọc tuyến metro. 

Ngoài ra, các hệ thống tuyến đường vành đai không chỉ ảnh hưởng đến TP.HCM mà cả khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An tạo nên sự thay đổi của cả khu vực.

 

"Hạ tầng tác động lớn đến các dự án bất động sản. Thời gian qua, nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng, nhiều dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý được tháo gỡ… Thị trường bất động sản nhìn chung vẫn có nhiều biến động nhưng cũng nhiều tiềm năng. Trong tương lai, khi TP.HCM  phát triển xong các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp".

"Hạ tầng tác động lớn đến các dự án bất động sản. Thời gian qua, nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng, nhiều dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý được tháo gỡ… Thị trường bất động sản nhìn chung vẫn có nhiều biến động nhưng cũng nhiều tiềm năng. Trong tương lai, khi TP.HCM  phát triển xong các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp".

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, sắp tới, các khu vực hạ tầng phía Nam sau nhiều năm trì trệ sẽ bắt đầu có những bước tiến mới. Tới năm 2025, khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3… sẽ tạo bước đột phá cho nền kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam.

Thông tin về thị trường bất động sản phía Nam, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản. Đó là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung; sự mất cân đối về cung - cầu; áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua; các vướng mắc pháp lý.

Ông Kiệt nhấn mạnh vướng mắc pháp lý là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó, đẩy chi phí đầu tư tăng, dẫn đến giá bán tăng cao.

Ngoài ra, niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường đã bị tác động, nhiều người băn khoăn có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường lúc này không?

Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy trong nửa đầu năm 2023, tổng số nguồn cung của thị trường TP.HCM khoảng 340.000 sản phẩm. Các khu vực chiếm tỷ trọng cao là phía Đông và phía Nam của thành phố.

Đối với thị trường nhà ở, tính đến nửa đầu năm 2023, nguồn cung sụt giảm 72% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn so với giai đoạn đại dịch Covid-19.

Đáng lưu ý, nếu như giai đoạn trước 2020, số lượng phân khúc tầm trung chiếm đa số thì sau giai đoạn này, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Những khu vực trước đây vốn là nơi tập trung các dự án trung cấp thì nay đã xuất hiện sản phẩm cao cấp. Trong tương lai, khu vực trung tâm sẽ không còn sản phẩm trung cấp nữa.

 Từ giai đoạn 2019 đến nay, các phân khúc đều tăng giá, một trong những nguyên nhân của giá nhà tăng là do thị trường tập trung phần lớn vào phân khúc cao cấp.

BẤT ĐỘNG SẢN CÓ BỊ “BÓP NGHẸT”

TS Đinh Thế Hiển, cho rằng với thị trường bất động sản phía Nam, trung tâm là TP.HCM và bán kính xung quanh 100km, thì những người đầu cơ bất động sản hãy quên đi những nơi “đất lành chim đậu, mà phải tìm tới những nơi đất có thóc để chim ăn”.

Nhận định về vùng đất “có thóc” trong thời gian tới, ông Hiển cho rằng điều này phụ thuộc vào yếu tố thương mại dịch vụ, theo đó, TP.HCM và Biên Hòa và một phần nào đó là Vũng Tàu.

Ngoài ra, các khu công nghiệp mọc ra ở những nơi có hạ tầng tốt, đường sá giao thông thông thoáng và đặc biệt là có cảng biển sẽ là những nơi thu hút “chim tới ăn”.

Vùng đất “có thóc” cho những khu công nghiệp có quỹ đất sạch, chuyển đổi nhanh như đất cao su. Bên cạnh đó, cảng Cái Mép – Thị Vải được kết nối hạ tầng đồng bộ cũng sẽ là tiền đề cho những vùng đất “nóng” trong thời gian tới. Những điều này hứa hẹn sẽ giúp những bất động sản khu vực này phát tăng trưởng một cách bền vững.

“Tôi tin rằng, những chính sách của Chính phủ đối với khu vực kinh tế phía Nam đã và đang thu hút các nhà đầu tư”, ông Hiển nói.

Ông Hiển cho biết thêm vào năm 2022, tất cả chuyên gia đều cho rằng những quy định thắt chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp làm “bóp nghẹt” thị trường bất động sản. Nhưng các chính sách đó có thực chất đang “bóp nghẹt” thị trường hay không?

Việc nhận định không đúng sẽ dẫn đến việc dự đoán không đúng về thị trường bất động sản. Chẳng hạn, trong những năm đại dịch Covid-19 là năm 2020 - 2021, tăng trưởng GDP chỉ còn 2%, nhưng thị trường bất động sản lại phát triển mạnh, giá tăng rất cao trong giai đoạn đó.

Để phát triển một nền kinh tế và thị trường bất động sản bền vững, cần phải giám sát chặt chẽ ngân hàng, các quy trình làm dự án đúng pháp lý… Cụ thể, ngân hàng không được dùng vốn ngắn hạn huy động để vay dài hạn quá tỷ lệ.  

Về chính sách vĩ mô, Chính phủ đang làm tốt trong việc triển khai các giải pháp để thị trường bất động sản bền vững, những chính sách mà chúng ta cần như việc giám sát ngân hàng, tránh sân sau, cho vay chuẩn mực, kiểm soát dòng tiền vào bất động sản.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, cho rằng giai đoạn này chúng ta đang ở trong bối cảnh kinh tế vĩ mô, tài chính ổn định hơn trước đây. Đó là công lao của Chính phủ và ngân hàng nhà nước kiểm soát được thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

“Tôi nhớ giai đoạn 2011 – 2015, hàng tồn kho lên rất cao, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ vì không bán được hàng. Một số ngân hàng mới nổi tăng trưởng tín dụng tới 100%. Hiện tại, không thể có một ngân hàng nào có mức tăng trưởng như vậy. Thị trường bất động sản hiện nay không giống 2011-2015, nhưng chúng ta phải kiểm soát để tránh đi vào “vết xe đổ” của những năm trước”, ông Hiếu cảnh báo.