Tiền sử dụng đất là một trong các yếu tố “nặng gánh nhất” với doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản. Bởi lẽ, chi phí này không chỉ đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính lớn để thực hiện, mà ngay cả việc xác định nghĩa vụ cũng tốn nhiều thời gian…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định: Những bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất làm hàng loạt dự án bất động sản chậm trễ triển khai, khiến nhiều doanh nghiệp phát triển dự án lâm vào cảnh khó khăn do không đo lường trước được chi phí; hay đối mặt với nguy cơ nợ nần sau khi triển khai dự án vì tiền sử dụng đất “bỗng dưng” tăng vọt. 

 KHÔNG THỂ BÁN HÀNG VÌ CHỜ HOÀN TẤT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH 

Theo đó, khi thị trường địa ốc diễn biến tích cực, hàng loạt doanh nghiệp bắt đầu “rục rịch” cuộc đua thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường, thì nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng, phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất vì còn vướng mắc trong khâu xác định giá đất.

Vars cho rằng việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm không chỉ gây ra tình trạng đình trệ mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội. Hơn nữa, quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp về công tác dự báo và lập kế hoạch tài chính.

Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Nhiều doanh nghiệp dù đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân, nhưng vẫn đối mặt với chi phí tài chính “khổng lồ” khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Bởi trước đó, các dự án này mới chỉ được UBND tỉnh, thành phố sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng dự án.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

“Việc dự án chậm trễ vì không giải quyết được tiền sử dụng đất có thể tạo nguy cơ mất niềm tin từ nhà đầu tư lẫn khách hàng. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và khả năng triển khai, hoàn thành dự án theo đúng tiến độ của doanh nghiệp bất động sản, khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, từ đó làm giảm khả năng phục hồi của thị trường. Mặt khác, ách tắc định giá đất cũng là nguyên nhân chính khiến hàng chục nghìn căn nhà bị “treo” sổ hồng. Điều này không chỉ gây khó cho người mua nhà trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thế chấp vay vốn ngân hàng, mà còn tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp pháp lý, kiện tụng và bồi thường”, đại diện Vars nhấn mạnh.

 SỚM HƯỚNG DẪN THẨM ĐỊNH GIÁ THEO BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI 

Hiện nay, các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã có nhiều điểm mới để tháo gỡ những bất cập, tắc nghẽn trong khâu định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, Vars nhận định bảng giá đất mới được áp dụng vào thời gian tới với mức giá tăng cao cũng gây nhiều lo ngại, khiến doanh nghiệp thêm “nặng gánh” đến “bất động”. Đấy là yếu tố gây rủi ro về tăng giá bán bất động sản.

Theo đó, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai. Như vậy, doanh nghiệp chắc chắn là khó khăn hơn khi thu xếp đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ. Trong khi để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp tiếp tục phải xem xét đến khâu điều chỉnh giá bán bất động sản, mà ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản ở một số thành phố lớn như Hà Nội đã khá cao. Nếu vẫn tăng nữa thì cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân càng trở nên khó khăn.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng thị trường đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.

Thứ nhất, tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao do việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá. Trong khi nguồn cung sản phẩm này khan hiếm, khiến mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.

Thứ hai, đối với một số thị trường bất động sản đang chưa hồi phục, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn nóng sốt, là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Thứ ba, sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước thời gian qua khiến không ít cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Để “an toàn” trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ phê duyệt. Vì vậy, những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.

“Nhằm giải quyết tình trạng này, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới; quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới”, ông Chung nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Đất Vàng Hải Dương kiến nghị Nhà nước xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý. Đồng thời, miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Với dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm.