Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh. Tuy nhiên, hiện nay, cả nước mới chỉ có khoảng 400 viện dưỡng lão. Mặt khác, điều kiện kinh tế, tâm lý và nhu cầu sống của người cao tuổi cũng dần thay đổi. Vì vậy, phát triển mô hình nhà ở cho người cao tuổi hứa hẹn sẽ mở ra thị trường đầy tiềm năng…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định nước ta đang trong thời kỳ già hóa nhanh do tuổi thọ người dân tăng cao và mức sinh giảm. 

Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2011, nước ta bắt đầu quá trình già hóa dân số và trở thành một trong những quốc gia có tốc độ già hóa nhanh nhất thế giới. Đến năm 2024, số lượng người từ 60 tuổi trở lên đạt 14,2 triệu người, tăng 2,8 triệu người so với năm 2019; và tăng 4,7 triệu người so với năm 2014. Dự báo đến năm 2030, nhóm này đạt xấp xỉ 18 triệu người, tăng gần 4 triệu người so với năm 2024.

MỨC SINH TẠI VIỆT NAM GIẢM KHÁ NHANH

Tuy nhiên, mức sinh tại Việt Nam lại giảm khá nhanh, từ 1,96 con/phụ nữ vào năm 2023, xuống còn 1,91 con/phụ nữ vào năm 2024 - thấp nhất từ trước đến nay. Kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển đã chỉ ra khi mức sinh xuống thấp thì rất khó phục hồi. 

Như vậy, Vars cho rằng xu hướng già hóa dân số nhanh còn có thể kéo dài, bởi tỷ trọng người cao tuổi tiếp tục gia tăng khi tuổi thọ trung bình của người dân Việt Nam được nâng lên, nhờ điều kiện sống ngày càng tốt hơn. Trong khi lực lượng trẻ dần thu hẹp do mức sinh thấp, khó có khả năng bật tăng. Thậm chí, với tình hình trên, Việt Nam được nhận định có thể trở thành quốc gia có dân số già vào năm 2036 và “siêu già” vào năm 2049.

“Sự thay đổi về cơ cấu dân số đã đặt ra nhu cầu cấp thiết cho việc phát triển các mô hình nhà ở, chăm sóc sức khỏe, và tiện ích chuyên biệt dành riêng cho nhóm đối tượng cao tuổi. Vì hàng triệu người già có nhu cầu cần chăm sóc. Song hiện nay, cả nước chỉ ghi nhận khoảng 400 viện dưỡng lão, với 50% là những trung tâm từ thiện, hoặc do Nhà nước đầu tư. Đặc biệt, còn thiếu hụt dịch vụ cao cấp như mô hình nhà ở dành cho người cao tuổi - sản phẩm bất động sản kết hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại gia, giữa bối cảnh số lượng người cao tuổi có điều kiện kinh tế ngày càng gia tăng”, Vars phân tích.

Cũng theo Hội Môi giới bất động sản, qua khảo sát thì những khu vực có tuổi thọ trung bình cao thường là nơi kinh tế phát triển. Báo cáo từ Tổng cục Thống kê năm 2024 chỉ ra Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đồng Nai là 5 tỉnh, thành có tuổi thọ người dân cao nhất Việt Nam. Đây đồng thời là khu vực có nền kinh tế phát triển, với thu nhập bình quân đầu người thuộc top đầu cả nước.

Dù vậy, phần lớn người già vẫn được con cháu chăm sóc tại gia và có xu hướng ưu tiên nhận dịch vụ chăm sóc ngay tại nhà, hoặc gần gia đình. Điều này thể hiện tiềm năng phát triển mô hình nhà ở tích hợp y tế cộng đồng, nơi cung cấp không gian sống an toàn, tiện nghi nhưng vẫn giữ kết nối với gia đình, còn rất lớn.

HƯỞNG LỢI TỪ CÁC CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng phát triển mô hình nhà ở cho người cao tuổi hiện nay là phù hợp, đặc biệt giữa bối cảnh khách hàng mở rộng. Theo đó, tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang mở rộng nhanh chóng, với độ tuổi thuộc tầng lớp trung lưu phổ biến từ 30 - 55 tuổi; và từ 40 - 65 tuổi đối với tầng lớp thượng lưu.

Các tầng lớp này sẽ trở thành đối tượng thúc đẩy nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhà ở dành cho người cao tuổi ở thời điểm hiện tại và trong thập kỷ tới, khi họ có điều kiện tài chính để lựa chọn những không gian sống phù hợp cho tuổi già. Hơn nữa, Việt Nam còn lợi thế cạnh tranh về cảnh quan thiên nhiên, văn hóa và chi phí sinh hoạt tương đối thấp hơn nhiều nước phát triển, thu hút cả người nước ngoài về hưu và kiều bào hồi hương. 

Ngoài điều kiện kinh tế, tâm lý và nhu cầu sống của người cao tuổi cũng đang thay đổi. Người cao tuổi hiện đại quan tâm đến sinh hoạt khoa học, vui khỏe và muốn duy trì sự độc lập trong sinh hoạt. Đặc biệt, họ ngày càng trân trọng các cơ hội giao lưu cộng đồng, tập luyện thể dục, tham gia các hoạt động giải trí phù hợp. Và hầu hết đều là người cao tuổi có học vấn, từng sống, làm việc tại thành phố lớn hoặc nước ngoài. Đây là những người thuộc thế hệ tích lũy, tiềm lực tài chính phù hợp với loại hình này. 

Nhu cầu nhà ở cao cấp cho người cao tuổi sẽ tiếp tục được duy trì trong tương lai. Nghiên cứu của nhiều tổ chức uy tín trên thế giới cho thấy, nhờ thừa hưởng tài sản từ gia đình, thế hệ những người sinh từ năm 1981 đến năm 2000 được coi là giàu nhất trong lịch sử. Thế hệ này sẽ bước sang tuổi 60 vào hai thập kỷ tới. 

Tại các quốc gia có dân số già như Nhật Bản, Đức, Thụy Điển hay Úc, nhà ở cho người cao tuổi không  đơn thuần là nơi cư trú, mà được phát triển  thành hệ sinh thái sống tích hợp: kết hợp nhà ở,  chăm sóc y tế, cộng đồng sinh hoạt và hỗ trợ tâm lý. Mô hình nổi bật như “Continuing Care Retirement  Communities” (CCRC) tại Mỹ hay “smart aging  villages” tại Nhật Bản đang cung cấp dịch vụ đa tầng  – từ nhà ở độc lập có giám sát y tế, đến khu vực  chăm sóc đặc biệt cho người có bệnh mãn tính. 

Điểm chung của các mô hình này là hỗ trợ người  cao tuổi sống độc lập, có kết nối xã hội và được chăm sóc chuyên nghiệp, liên tục theo nhu cầu sức  khỏe thay đổi. Một điểm quan trọng rút ra từ các mô hình này là  sự cần thiết phải phát triển một hệ sinh thái toàn  diện, chứ không phải các dự án đơn lẻ. 

Do đó, Chủ tịch Vars cho rằng, mô hình nhà ở cho người cao tuổi hứa hẹn sẽ mở ra thị trường đầy tiềm năng nhờ sản phẩm phù hợp với nhu cầu và tâm lý người cao tuổi hiện đại. Đúc kết lại, không giống viện dưỡng lão truyền thống, chủ yếu hướng tới chăm sóc y tế và sinh hoạt cho người già yếu hoặc người già đơn thân, mô hình nhà ở cho người cao tuổi tiêu biểu là các tòa nhà cao tầng tích hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại gia, phát triển trong các khu đô thị ở vùng ven trung tâm các thành phố lớn, nơi người cao tuổi và bạn đời có thể chung sống hoặc dễ dàng duy trì kết nối với gia đình. Các căn hộ cần được thiết kế phù hợp với người cao tuổi, tích hợp dịch vụ y tế tại chỗ, tiện ích cộng đồng và không gian sinh hoạt xanh. 

Việc phát triển loại hình bất động sản này không những giúp chủ đầu tư đón đầu cơ hội nhờ nhu cầu cao mà còn giúp các chủ đầu tư hưởng lợi từ các chính sách khuyến khích phát triển, nhờ chiến lược quốc gia về già hóa dân số đang khuyến khích các mô hình chăm sóc người cao tuổi thông minh, phi tập trung. Thêm vào đó, việc phát triển các dự án nhà ở cho người già thường gắn với các khu đại đô thị ven trung tâm, nơi giá đất còn tương đối mềm so với lõi đô thị, giúp nhà đầu tư tiết kiệm chi phí đầu vào và hưởng lợi từ hệ thống giao thông đang ngày càng hoàn thiện, rút ngắn khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven.