Trong hoàn cảnh mới, chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản nên tập trung vào thế mạnh, tránh “dàn trải, ôm đồm”; mọi hoạt động cần lấy thị trường chung làm trọng yếu và phải xác định, thị trường có “khỏe” thì doanh nghiệp, môi giới bất động sản mới “khỏe”, khi đó, khách hàng và nhà đầu tư mới yên tâm…

Thị trường bất động sản Việt Nam quý 3 và 9 tháng đầu năm 2024 đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, nhưng từng phân khúc vẫn đối mặt với những thách thức riêng.

BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở "TĂNG NHIỆT"

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE), thị trường bất động sản nhà ở bắt đầu xuất hiện nhiều dấu hiệu “tăng nhiệt”. Trong quý 3/2024 đã ghi nhận sự “nóng” lên từ các phiên đấu giá đất. Điểm nổi bật là phiên đấu giá diễn ra “xuyên đêm”, thu hút hàng trăm người tham gia.

Cùng với đó, phân khúc căn hộ cũng chứng kiến mức tăng trưởng mạnh mẽ. Giá bán căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của chủ đầu tư lớn cũng đạt lượng booking giữ chỗ “kỷ lục”.

Tuy nhiên, bên cạnh tín hiệu tích cực, thị trường còn xuất hiện một số dấu hiệu “tạo nhiệt” đáng lo ngại. Tình trạng đầu cơ đất, đẩy giá nhà và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch ngày càng phổ biến.

Tương tự, ở phân khúc bất động sản công nghiệp, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Vars, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng vẫn đang duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn FDI “dồi dào”. Mặt khác, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động luôn giữ mức tăng ổn định, đạt 75%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% còn các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

​Nhưng “tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã thành lập rất khó bật tăng do cung - cầu “chờ” nhau, bởi thực tế nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp “chốt” được khách mới đầu tư hạ tầng, trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã có hạ tầng.​ Hơn nữa, thách thức của phân khúc còn đến từ yêu cầu “xanh hoá” khu công nghiệp, nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước”, ông Chung nhấn mạnh.

Cũng theo vị này, phân khúc bất động sản thương mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn, do nhu cầu tăng cả về quy mô lẫn chất lượng.​ Các văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt chứng chỉ xanh, đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững vẫn thu hút khách thuê, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài. Bên cạnh đó, các trung tâm thương mại mới, tích hợp nhiều hoạt động cũng “đắt khách”. Trong khi những tòa nhà văn phòng cũ, trung tâm thương mại cũ không chủ động cải tạo, cùng với mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại những tuyến phố đắc địa ghi nhận tỷ lệ trống cao.  

Không những thế, ông Chung còn đề cập đến sự khó khăn của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Cụ thể, trong quý 3/2024, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam có 945 sản phẩm mới, giảm mạnh chỉ bằng 35% so với quý trước và tương đương cùng kỳ năm 2023. Sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới quý trước phát sinh cục bộ từ một dự án lớn. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường du lịch, nghỉ dưỡng có 4.059 sản phẩm mở bán mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022.

DỰ BÁO NHỮNG THÁNG CUỐI NĂM 2024

Trên cơ sở kết quả của quý 3, Vars dự báo, nếu những yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ “tăng nhiệt” vào giai đoạn cuối năm, khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh triển khai dự án... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A. Tuy nhiên, Nhà nước sẽ tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, nhằm bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Đồng thời, xu hướng bất động sản xanh đang nổi lên, kỳ vọng dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới.

Ngoài ra, các phân khúc tiếp tục phục hồi. Cụ thể, căn hộ cao cấp giữ vai trò dẫn dắt thị trường, biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội có thêm nhiều cơ hội nhờ những quy định mới. Bất động sản công nghiệp tăng trưởng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cải thiện nhờ việc condotel được cấp sổ.

Trong bối cảnh hành lang pháp lý được hoàn thiện, Vars kiến nghị, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời những thay đổi mới. Đồng thời, doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường.