Vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Đấu thầu năm 2013 về giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án, thời điểm giao đất, định giá… khiến cho thị trường bất động sản còn nhiều bất cập…

Đây là nhận định chung của các đại biểu tham gia Hội nghị góp ý sửa đổi “Luật Đất đai – Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ TNMT tổ chức.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang có quá nhiều bất cập. Trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và các ngành nghề liên quan.

Tại hội nghị, các chuyên gia, doanh nghiệp và hiệp hội này đã đưa ra nhiều ý kiến góp ý và cho rằng cần hoàn thiện các luật để phát triển thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19.

TS.Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng: hàng loạt các vướng mắc có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013 về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Ngoài ra, là vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 về sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng. Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2013, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Trong lần sửa đổi luật sắp tới, Luật Kinh doanh bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng.

“Cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Chẳng hạn như đến năm 2020 – 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới như bất động sản dưỡng lão, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến”, ông Tuyến nói.

Ở góc nhìn khác, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho biết: Vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Nhà ở thì không. Ngoài ra hiện nay, việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư khó thực hiện là do phương án tính giá đất – mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh. Do đó, cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó giá đền bù cần thay đổi.

“Cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. Hiện nay chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này và nên thuê cơ quan định giá đất độc lập. Về phương pháp định giá đất, chỉ nên có 2 phương pháp là so sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp”, ông Lực nói.

Góp ý về việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó giám đốc khối điều hành dự án TP.HCM- Tập đoàn Novaland, đề xuất: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất này sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng: Cần điều chỉnh Điều 118 Luật Đất đai theo hướng quy định loại trừ – chỉ quy định các trường hợp phải thực hiện đấu giá, còn lại là không thông qua đấu giá hoặc ngược lại; bổ sung thêm trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Ông cũng kiến nghị luật hoá chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu vào Luật Đất đai.

Về vấn đề miễn, giảm tiền sử dụng đất (Điều 110), ông Dũng kiến nghị cần có cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất cho lĩnh vực dự án nhà ở và ít nhất cũng được miễn trong thời gian xây dựng cơ bản theo tiến độ dự án. Về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất, ông cũng đề xuất thống nhất các quy định của Luật Đất đai và pháp luật đầu tư theo hướng thuận lợi cho nhà đầu tư đảm bảo khai thác tối đa hiệu quả dự án có sử dụng đất, tốt nhất là tính thời hạn sử dụng đất.