Trong quý đầu năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận lượng tiêu thụ sản phẩm thấp tầng cao hơn nhiều so với số lượng mở bán mới…

Nhờ điều kiện thuận lợi từ khung pháp lý đồng bộ, kinh tế vĩ mô ổn định đến những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ, nên sau giai đoạn trầm lắng, đóng băng, dấu hiệu phục hồi của thị trường bất động sản trong đầu năm 2025 ngày càng rõ nét.

Theo đó, bước sang quý 1, bất động sản thấp tầng tại Hà Nội đã thể hiện sức bật rõ rệt, qua mức tăng trưởng nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 2 năm qua.

 SẢN PHẨM MỞ BÁN GẤP 24 LẦN QUÝ 1/2024

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường & am hiểu khách hàng One Mount Group, đánh giá thị trường thấp tầng bắt đầu phục hồi từ quý 3/2024 và đà phục hồi tiếp tục được củng cố trong quý 1/2025, với khoảng 4.200 căn thấp tầng mở bán mới, gấp 3 lần quý 4, gấp 24 lần so với quý 1/2024 - mức cao nhất kể từ năm 2023.

Đáng chú ý, lượng tiêu thụ 3 tháng đầu năm 2025 ghi nhận đạt 5.100 căn, cao hơn cả số lượng mở bán, cho thấy nhu cầu thị trường không chỉ tập trung vào sản phẩm mới mà còn hấp thụ tốt hàng tồn từ các quý trước. Trong đó, loại hình liền kề chiếm ưu thế với 77% tổng lượng tiêu thụ, nhờ mức giá hợp lý và phù hợp tâm lý đầu tư dài hạn hoặc ở thực.

“Những dấu hiệu của nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ báo hiệu đây là thời điểm thị trường thấp tầng đang “vào sóng” trở lại, với sự thay đổi vĩ mô và sự hỗ trợ mạnh mẽ bởi hạ tầng. Nguồn cung tăng không chỉ là tín hiệu hồi phục, mà đồng thời cũng phản ánh kỳ vọng của các bên tham gia thị trường về nhu cầu thực sẽ tiếp tục cải thiện trong 2025”, ông Tiến nhận định.

Đặc biệt, đối với phân khúc này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) đánh giá có sự tăng trưởng mạnh cả giao dịch lẫn mức giá trên thị trường thứ cấp, nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt dự án mới triển khai có giá bán cao. Thậm chí, nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang lâu năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, hoặc gấp đôi năm 2023. Tuy nhiên, lượng giao dịch và giá giao dịch chỉ tăng ở những sản phẩm thấp tầng thuộc các đại đô thị đã đầu tư hạ tầng và tiện ích.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội, có một điểm đáng lưu ý là cơ cấu giá của sản phẩm thấp tầng đang tiếp tục dịch chuyển, số lượng sản phẩm giá trên 30 tỷ đồng tăng, chiếm 36% tại quý 1/2025 (từ mức 17% năm 2024); nhóm 20 - 30 tỷ đồng chiếm 62%; còn nhóm dưới 20 tỷ lại trở nên khan hiếm. Điều này đặt ra thách thức với nhiều nhà đầu tư về kỳ vọng lợi nhuận, đặc biệt khi mức giá các sản phẩm trên thị trường vẫn đứng ở mức cao. Giữa bối cảnh đó, không ít nhà đầu tư đang chuyển hướng sang một số tỉnh vệ tinh với mức giá 10 - 20 tỷ đồng là khoảng giá hiện trở nên hiếm hoi ở Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, sự tăng giá đều đặn cũng phản ánh rõ ràng kỳ vọng giữ tài sản thay vì lướt sóng ngắn hạn. Bà Hằng cảnh báo giai đoạn hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị của sản phẩm, cụ thể là yếu tố giá trên mét vuông so với chất lượng công trình và vị trí.

NGUỒN CUNG THẤP TẦNG TĂNG TRONG NĂM 2025

Đại diện Savills nhận định thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội quý 1/2025 cho thấy sự phục hồi có chọn lọc. Động lực tăng trưởng đến từ những dự án sở hữu vị trí thuận tiện (hiện tại và tương lai), được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Ngoài ra, một yếu tố khác là sự điều chỉnh chiến lược của chủ đầu tư, tập trung hơn vào phát triển sản phẩm nhà phố, liền kề với tổng giá trị thấp hơn biệt thự, nhằm thu hút đa dạng nguồn cầu. Đồng thời, giới đầu tư hiện nay ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Theo các chuyên gia, trong giai đoạn thị trường chứng khoán và vàng tiềm ẩn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng quay trở lại bất động sản, đặc biệt là những sản phẩm giá cả hợp lý và tiềm năng sinh lời ổn định. Song, đây không còn là sân chơi dễ dàng cho tất cả. Nhà đầu tư hiện không chỉ cần vốn, mà còn cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt để lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Bởi thực tế, có những trường hợp ghi nhận giá nhà liền kề, biệt thự bị đẩy lên cao trong thời gian qua, nguyên nhân chính có thể xuất phát từ những cơn “sốt” ảo bao trùm thị trường, dẫn đến việc thổi giá, ngay cả đối với những căn biệt thự bỏ hoang. Do đó, người mua cần giữ vững sự tỉnh táo trước tình trạng đẩy giá, vượt quá giá trị thật của bất động sản liền kề, biệt thự. Đây là loại hình tài sản có giá trị lớn, kén khách; nên việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư là vô cùng quan trọng.

Về triển vọng 2025, dự báo từ One Mount Group cho biết tổng nguồn cung thấp tầng năm nay ước đạt khoảng 7.500 căn, cao hơn hẳn giai đoạn 2023 - 2024. Khu vực phía Tây Hà Nội được kỳ vọng dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 60% tổng nguồn cung mới trong năm.

“Phân khúc thấp tầng đang bước vào chu kỳ phục hồi rõ rệt, từ cả phía cung (chủ đầu tư lớn, pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản) và cầu (người mua ở thực và nhà đầu tư quay trở lại thị trường). Đây là thời điểm tốt để xem xét các tài sản có tiềm năng tăng trưởng dài hạn, đặc biệt tại những đại đô thị tích hợp và có kết nối hạ tầng tốt.

Sự trở lại mạnh mẽ của thị trường bất động sản thấp tầng vừa là dấu hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung, vừa thể hiện sự dịch chuyển dòng tiền đối với sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng gia tăng giá trị theo thời gian. Nửa cuối năm 2025, khu Đông và khu Tây Hà Nội tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và người mua ở thực đang tìm kiếm tài sản giá trị cao, gắn liền với không gian sống chất lượng và hạ tầng hoàn thiện”, ông Tiến bình luận.