Giá nhà thực tế tính bằng USD tại 57 nền kinh tế biến động mạnh trong 17 năm qua, với Thụy Sỹ tăng 52% trong khi Nga giảm 63%...

Bất động sản thường được xem là kênh giúp bảo toàn giá trị tài sản trước lạm phát. Tuy nhiên, hiệu quả này chênh lệch đáng kể giữa các thị trường.

Đồ họa thông tin dưới đây so sánh mức tăng, giảm của giá nhà tại 57 nền kinh tế kể từ năm 2008, sau khi quy đổi sang USD và loại trừ ảnh hưởng của lạm phát tại Mỹ.

Phân tích dựa trên Cơ sở dữ liệu giá bất động sản nhà ở của Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) và tỷ giá hối đoái chính thức do Ngân hàng Thế giới công bố.

Cần lưu ý, số liệu chỉ phản ánh biến động giá nhà, không phải toàn bộ lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được. Các khoản như thu nhập cho thuê, thuế, chi phí bảo trì, phí giao dịch và lãi vay đều chưa được tính đến.

Dù giá nhà trên danh nghĩa tăng mạnh tại nhiều thị trường, mức tăng sau khi quy đổi sang USD và điều chỉnh lạm phát lại thấp hơn đáng kể. Xét trên toàn bộ 57 nền kinh tế, mức thay đổi trung vị là giảm 2%. Thụy Sỹ và Ấn Độ cùng đứng thứ ba với mức tăng 52%, tiếp theo là Chile với 51% và Iceland với 50%.

Việc tính giá nhà bằng USD khiến tỷ giá ảnh hưởng lớn đến kết quả. Nếu đồng nội tệ mất giá so với USD, mức tăng của giá nhà sau quy đổi có thể bị thu hẹp, thậm chí chuyển thành giảm.

Trong giai đoạn 17 năm qua, đồng nội tệ suy yếu và giá nhà tăng chậm đã kéo giảm hiệu quả đầu tư tại nhiều thị trường. Nga đứng cuối bảng với mức giảm 63%. Italy và Cyprus cùng giảm 50%, Hy Lạp giảm 45%, còn Phần Lan giảm 42%.

Ngoài tỷ giá, giá bất động sản tại mỗi nước còn phụ thuộc vào nguồn cung nhà ở, nhu cầu, tốc độ tăng trưởng kinh tế và xu hướng dân số. Khả năng mua nhà của người dân cũng chịu ảnh hưởng lớn từ tương quan giữa giá nhà và thu nhập. Tại châu Âu, tỷ lệ người sống trong nhà riêng và căn hộ chung cư còn cho thấy sự khác biệt về cấu trúc giữa các thị trường.

Trong thời gian tới, những yếu tố trên có thể tiếp tục tạo ra khoảng cách lớn về hiệu quả đầu tư bất động sản giữa các quốc gia. Lạm phát làm giảm mức tăng thực của giá nhà, còn biến động tỷ giá có thể làm tăng hoặc giảm giá trị bất động sản khi quy đổi sang USD.

Lãi suất cũng đóng vai trò quan trọng. Chi phí vay thấp thường hỗ trợ nhu cầu và giá nhà, trong khi lãi suất cao khiến người dân khó mua nhà hơn. Cùng với nguồn cung, dân số và tăng trưởng kinh tế, các yếu tố này sẽ tiếp tục chi phối diễn biến của từng thị trường.