Nên chăng tổ chức "Đấu thầu đồng thời cả dự án BT và quỹ đất thanh toán cho Dự án BT tại cùng thời điểm, để lựa chọn nhà thầu dự án BT, cũng là nhà đầu tư dự án bất động sản"?

Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) mới đây có văn bản gửi Bộ Tài chính góp ý dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.

Tại văn bản này, HoREA cho biết, có một số nội dung của Dự thảo Nghị định cần được xem xét kỹ để hoàn thiện. Đặc biệt là việc cân nhắc nên chăng tổ chức "Đấu thầu đồng thời cả dự án BT và quỹ đất thanh toán cho Dự án BT tại cùng thời điểm, để lựa chọn nhà thầu dự án BT, cũng là nhà đầu tư dự án bất động sản", để đảm bảo nguyên tắc ngang giá, theo giá thị trường, minh bạch, công bằng, không làm thất thoát tài sản nhà nước và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

HoREA dẫn chứng: Khoản 4, Điều 5 Luật Đầu tư công về lĩnh vực đầu tư công quy định: Đầu tư của Nhà nước tham gia thực hiện dự án theo hình thức đối tác công tư. Nhưng Luật Đầu tư công chưa quy định phương thức thực hiện nội dung này.

Khoản 3, Điều 1, Luật Đấu thầu quy định phạm vi điều chỉnh đối với trường hợp "Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất"; và Khoản 12, Điều 4, Luật Đấu thầu quy định đấu thầu "lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế". Nhưng Luật Đấu thầu cũng chưa quy định phương thức thực hiện nội dung này.

Đây là nội dung hoàn toàn mới, chưa được quy định trong Luật Đấu thầu. Nhưng rất cần thiết tổ chức đấu thầu Dự án BT và đấu thầu quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT tại cùng thời điểm.

Bởi nếu áp dụng quy định của Dự thảo Nghị định vào thực tế, thì sẽ chỉ là thực hiện đấu thầu rộng rãi đối với phần Dự án BT, tức là phần xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. 

Còn phần chuyển giao công trình để nhận quỹ đất thanh toán đối ứng thì quy trình, thủ tục xác định giá đất cụ thể đối với quỹ đất thanh toán Dự án BT cho nhà đầu tư, thực chất tương tự như hình thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc tương tự như hình thức chỉ định thầu dự án có sử dụng đất cho nhà đầu tư Dự án BT, hoặc hình thức bán chỉ định quỹ đất này cho nhà đầu tư.

Do vậy, sẽ dẫn đến việc giao quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư, thực chất là chỉ định Nhà đầu tư với giá trị quỹ đất được xác định giá đất cụ thể nên không bảo đảm nguyên tắc giá đất theo giá thị trường và nguyên tắc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn Nhà đầu tư.

Ví dụ: Đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng, có 13 nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia, sau 16 vòng đấu, giá trúng đấu giá là 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá.

"Chỉ có thực hiện phương thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đồng thời với đấu thầu Dự án BT, thì mới đảm bảo minh bạch và không làm thất thoát tài sản nhà nước. Nhưng do hệ thống pháp luật hiện nay còn khiếm khuyết, nên cần phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện để thực hiện hiệu quả chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức hợp tác công tư đối với Dự án BT", HoREA nhấn mạnh.

Do đó, HoREA đề nghị bỏ quy định về xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương tại các Khoản (3.a); (3.b) Điều 5 Dự thảo Nghị định.

Đề nghị bổ sung quy định "Quỹ đất dự kiến thanh toán Dự án BT phải thực hiện đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đồng thời với đấu thầu Dự án BT tại cùng thời điểm đấu thầu" vào Khoản 3 Điều 5 Dự thảo Nghị định.