Một loạt tổ chức dự báo bắt đầu đưa ra những nhận định tích cực về chuyển biến trên thị trường địa ốc Trung Quốc...

Tuần vừa rồi, ngân hàng Thụy Sỹ UBS là tổ chức dự báo mới nhất cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc có thể sắp đạt tới trạng thái ổn định sau một thời gian khủng hoảng kéo dài.

“Sau 4 - 5 năm của chu kỳ đi xuống trên thị trường, chúng tôi bắt đầu nhận thấy một số dấu hiệu tương đối tích cực”, hãng tin CNBC dẫn lời ông John Lam, trưởng bộ phận bất động sản châu Á - Thái Bình Dương của UBS Investment Bank, nói với các nhà báo hôm thứ Tư. “Dĩ nhiên, các tín hiệu này chưa đến từ phạm vi toàn quốc mà mới chỉ từ một số địa phương. Nhưng nếu so với trước đây, như thế đã là tích cực rồi”.

Ít nhất, một chỉ số cho thấy sự khởi sắc doanh số bán nhà đang diễn ra tại các thành phố lớn nhất của Trung Quốc.

THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP ẤM LÊN

Theo phân tích của CNBC dựa trên dữ liệu từ công ty Wind Information, từ đầu năm đến ngày thứ Tư tuần vừa rồi, doanh số bán nhà đã qua sử dụng tại 5 thành phố lớn của Trung Quốc đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Dữ liệu này thường được gọi là “doanh số bán nhà trên thị trường thứ cấp” ở Trung Quốc, để phân biệt với thị trường sơ cấp là thị trường căn hộ chung cư mới xây.

UBS dự báo giá nhà ở Trung Quốc có thể đi vào ổn định vào đầu năm 2026, sớm hơn so với khung thời gian giữa năm 2026 được dự báo trước đó. Các chuyên gia của UBS cũng cho rằng đến năm 2026, các giao dịch thứ cấp có thể chiếm một nửa tổng doanh số thị trường bất động sản Trung Quốc.

Báo cáo từ UBS đã xem xét 4 yếu tố, gồm lượng nhà tồn kho thấp, giá đất tăng, doanh số bán thứ cấp tăng và giá cho thuê nhà tăng. Đây chính là những yếu tố đã dẫn tới một bước ngoặt  trên thị trường bất động sản Trung Quốc giữa năm 2014 và 2015. Vào thời điểm tháng 2/2025, trong số 4 yếu tố này, chỉ còn giá thuê nhà vẫn chưa có sự cải thiện - theo UBS.

Hồi tháng 9 năm ngoái, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc kêu gọi hành động để dừng tình trạng trượt dốc trên thị trường bất động sản - lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản các hộ gia đình ở nước này và mới chỉ mấy năm trước còn chiếm hơn 1/4 quy mô của nền kinh tế. Cuộc khủng hoảng đã “hạ gục” nhiều doanh nghiệp địa ốc khổng lồ của Trung Quốc như Evergrande, và khiến doanh số thị trường bất động sản nước này giảm gần một nửa so với năm 2021 còn khảng 9,7 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,34 nghìn tỷ USD) vào năm ngoái - theo dữ liệu của S&P Global Ratings.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy giảm vào cuối năm 2020, khi Bắc Kinh triển khai các biện pháp nhằm kiểm soát tình trạng phát triển quá nóng dựa vào vay nợ của một số doanh nghiệp địa ốc lớn. Trong một năm rưỡi qua, Chính phủ trung ương và các địa phương Trung Quốc có nhiều nỗ lực để vực dậy thị trường, song suy thoái bất động sản vẫn tiếp diễn.

Sau khi các biện pháp kích thích mạnh mẽ hơn được công bố vào cuối năm ngoái, các nhà phân tích bắt đầu dự báo thị trường bất động sản Trung Quốc có thể chạm đáy sớm nhất vào cuối năm nay.

Hồi tháng 1/2025, công ty S&P Global Ratings nhắc lại quan điểm rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ ổn định vào nửa cuối năm 2025. Các nhà phân tích của công ty này nhận định ​​“doanh số bán nhà trên thị trường cấp tăng mạnh” là chỉ báo sớm về sự khởi sắc trên thị trường sơ cấp.

Sau đó, vào cuối tháng 2, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của ngân hàng đầu tư Macquarie, ông Larry Hu, đã chỉ ra ba tín hiệu “tích cực” có thể hỗ trợ giá nhà chạm đáy trong năm nay. Ông Hu cho rằng ngoài các chính sách hỗ trợ thị trường từ phía chính quyền, lượng nhà tồn kho đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2011 và khoảng cách thu hẹp giữa lãi suất vay mua nhà và lợi tức cho thuê nhà có thể khuyến khích người có ý định mua nhà xuống tiền thay vì tiếp tục ở nhà thuê. Tuy nhiên, vào tuần vừa rồi, ông Hu cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn cần sự hỗ trợ tài chính từ phía Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC).

YẾU TỐ NIỀM TIN

Cũng trong tháng 2, chuyên gia Michelle Kwok của ngân hàng HSBC nói về “10 dấu hiệu” cho thấy bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy. Danh sách này bao gồm sự phục hồi của doanh số bán nhà mới và giá bán nhà, và sự trở lại của vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này. Ngoài các doanh nghiệp quốc doanh, các công ty nước ngoài “cũng đã bắt đầu đầu tư trở lại vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, bà Kwok viết trong một báo cáo, đề cập tới việc “hai công ty phát triển bất động sản/quỹ đầu tư của Singapore mua những lô đất ở Thượng Hải hôm 20/2”.

Tuy nhiên, các số liệu thống kê vẫn cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc còn chật vật. So với cùng kỳ năm ngoái, đầu tư bất động sản ở nước này vẫn giảm 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Tình hình vẫn đáng lo vì các số liệu chính vẫn âm trên diện rộng, như số lượng nhà mới được khởi công trong 2 tháng đầu năm giảm 29,6% so với cùng kỳ năm ngoái, từ mức giảm 25,5% ghi nhận trong quý 4/2024” - nhà kinh tế trưởng Ting Lu của ngân hàng Nomura nhận định trong một báo cáo vào đầu tuần vừa rồi.

“Quan điểm của chúng tôi vẫn là nếu lĩnh vực bất động sản không thực sự ổn định, nền kinh tế Trung Quốc sẽ không thể thực sự phục hồi”, ông Lu nói.

Sự khởi sắc của thị thị trường thứ cấp không mang lại lợi ích trực tiếp cho các công ty phát triển nhà, vì doanh thu của các doanh nghiệp này chủ yếu đến từ thị trường sơ cấp. Tháng này, công ty đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings đã đưa Vanke - một công ty địa ốc lớn của Trung Quốc - vào diện cảnh báo, đồng thời hạ điểm tín nhiệm đối với một “đại gia” khác là Longfor.

“Nhìn chung, các nỗ lực chính sách gần đây của Trung Quốc là khá rộng. Điểm mấu chốt là thực thi các chính sách đó như thế nào. Sự phụ thuộc của thị trường bất động sản phụ thuộc vào niềm tin của người tiêu dùng, mà niềm tin thì không thể đảo ngược sau một đêm. Niềm tin phải xây dựng mới có”, ông Sky Kwah - trưởng bộ phận tư vấn đầu tư của công ty Raffles Family Office - nhận định với CNBC.