Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy đến thời điểm hiện nay, mới chỉ có duy nhất TP.HCM công bố thông tin về “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh”, dự kiến áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2024...

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Luật Đất đai 2024 không còn quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và phải cập nhật giá đất tái định cư. Nếu không ban hành Bảng giá đất điều chỉnh sẽ dẫn đến tắc nghẽn công tác xác định nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư.

Còn theo cách hiểu của HoREA, nội dung của khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cho phép áp dụng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (theo quy định của Luật Đất đai 2013) và hệ số điều chỉnh giá đất (theo quy định pháp luật có liên quan tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 45/2014/NĐ-CP) cũng được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

HoREA cho rằng Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nếu có quan ngại về trách nhiệm của cơ quan chuyên môn về quản lý đất đai, có thể xây dựng “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” theo công thức: Giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” = Giá đất của Bảng giá đất hiện hành x Hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành.        

Bởi lẽ, Bảng giá đất và giá đất cụ thể được áp dụng để: “tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân” (theo Luật Đất đai 2013: điểm a khoản 2 và điểm a khoản 4 của Điều 114).

Đồng thời, hệ số điều chỉnh giá đất được UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hằng năm và giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).

Do vậy, việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở = Giá đất của Bảng giá đất x Diện tích vượt hạn mức đất ở x Hệ số điều chỉnh giá đất.

Có nghĩa là trong mọi trường hợp tính tiền sử dụng đất hiện nay đều phải áp dụng đồng thời Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, chứ không chỉ áp dụng có mỗi Bảng giá đất như cách hiểu của Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM.

Hiện nay, Hiệp hội được biết, tất cả các hồ sơ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP.HCM đều bị dừng thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất tại cơ quan Thuế để chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc có hay không ban hành Bảng giá đất điều chỉnh và thời điểm áp dụng (nếu có).

Hiệp hội cho rằng theo cách hiểu của Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM có thể xuất phát từ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chưa đủ độ rõ để các địa phương thống nhất cách thực hiện và để người dân yên tâm, có thêm thời gian 01 năm rưỡi (từ nay đến ngày 31/12/2025) chuẩn bị tài chính thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.

Để giải thích, chỉ có Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới có thẩm quyền giải thích luật.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét nội dung cụ thể đối với khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và giải thích luật như sau:

“Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các quy định pháp luật có liên quan (trong đó có quy định tại Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 45/2014/NĐ-CP) được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.