Dù bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển trong giai đoạn “vàng”, tuy nhiên những “hạt sạn” về cơ chế và vận hành vẫn có thể tác động tới tâm lý nhà đầu tư, làm suy giảm niềm tin, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường…

Trong nhiều năm qua, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chuyển động rất mạnh và nhanh. Vì vậy, cơ chế, chính sách trước đây chưa thực sự đầy đủ, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu quản lý cũng như phục vụ sự phát triển của ngành. Tuy nhiên, thời gian gần đây, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản - hai bộ luật có liên quan và điều chỉnh trực tiếp phân khúc này, đã bổ sung nhiều quy định tương đối đồng bộ, đầy đủ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển.

KHUNG PHÁP LÝ NGÀY CÀNG HOÀN THIỆN 

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền”, do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6/2026, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết hiện nay, Luật Đất đai đã xác định cơ chế sử dụng đất đối với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo đó, đất xây dựng công trình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là đất thương mại, dịch vụ. Khi loại đất được xác định rõ, nhà đầu tư hoàn toàn có căn cứ pháp lý để yên tâm tham gia thị trường.

Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất cũng quy định từ 50 năm đến 70 năm. Đây là cơ sở giúp nhà đầu tư xác định thời gian thu hồi vốn, xây dựng chiến lược đầu tư cũng như kế hoạch vận hành dòng vốn.

Một nội dung quan trọng khác từng trở thành điểm nghẽn mà nhiều nhà đầu tư băn khoăn là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại hình này, Luật Đất đai đã có cơ chế xử lý, tháo gỡ. Như vậy, khi chế độ sử dụng đất được xác định là đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất được quy định cụ thể; công trình đáp ứng yêu cầu về đầu tư, xây dựng theo quy hoạch, cũng như các điều kiện kinh doanh, mua bán theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật liên quan, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, trong đó có bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như: condotel, officetel, căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch. Các loại hình này đã được định danh và được phép đưa vào kinh doanh. Ngoài ra, Luật còn quy định điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh. Qua đó, vừa tạo cơ sở pháp lý cho thị trường, vừa đặt ra cơ chế kiểm soát chặt chẽ hoạt động mua bán, bảo đảm quyền lợi của người dân khi tham gia thị trường.

Đáng chú ý, theo bà Hằng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai đã có sự liên thông, đồng bộ. Cụ thể, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, nếu đáp ứng yêu cầu quy hoạch và đủ điều kiện mua bán theo Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận. Do đó, đến thời điểm hiện tại về pháp lý, cơ bản không còn những vướng mắc lớn.

 BĂN KHOĂN VỀ KHẤU HAO TÀI SẢN VÀ THỜI HẠN SỞ HỮU

Theo ông Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), về pháp lý, chúng ta đã cơ bản giải quyết được, nhưng nhà đầu tư vẫn còn quan tâm đến việc khấu hao tài sản không đồng nhất với thời hạn sở hữu. Bất động sản có thời hạn sử dụng đất 50 - 70 năm, trong khi thực tế nhiều công trình có thể tồn tại rất lâu, thậm chí hàng trăm năm.

Tại một số nước, bất động sản được chia thành hai chế độ, gồm sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Với trường hợp sở hữu có thời hạn, mô hình này tương tự bất động sản thương mại, dịch vụ. Đất thương mại, dịch vụ thường có giá cao hơn đất ở vì phục vụ mục đích kinh doanh và tạo ra dòng tiền. Song, khi thời hạn bị giới hạn, nhà đầu tư sẽ băn khoăn: họ đầu tư vào một căn hộ trong khách sạn, tài sản có thể tồn tại lâu nhưng quyền sử dụng đất chỉ kéo dài 50 - 70 năm.

Chúng ta đã xử lý vấn đề bằng cơ chế chuyển tiếp, tuy nhiên nhìn lâu dài, có thể nghiên cứu phương án phân loại bất động sản thành nhóm có thời hạn và nhóm sở hữu lâu dài. Điều này liên quan trực tiếp đến chế độ quản lý đất đai. Ở nhiều nước, thuế bất động sản là công cụ điều tiết. Nếu thuế bất động sản là 1% mỗi năm, thì sau 100 năm, số thuế nộp tương đương giá trị bất động sản, Nhà nước vẫn có thể thu hồi giá trị một cách bình thường. Với bất động sản thương mại, câu chuyện càng cần được tính toán rõ bởi tài sản đó tạo ra doanh thu.

Mặt khác, ông Thọ lưu ý phải có quy định liên quan đến cơ chế chia sẻ nguồn thu một cách minh bạch. Hiện nay, một số dự án sau khi bán bất động sản lại thu phí hàng năm ở mức cao, có thể tương đương tiền thuê bất động sản, khiến người mua rơi vào thế buộc phải sử dụng tài sản, nếu không sẽ mất số tiền đầu tư, đồng thời vẫn phải trả phí hàng năm.

Vì vậy, chúng ta cần cơ chế tương tự như nhà chung cư khi đồng sở hữu, chia sẻ sở hữu. Trước hết, phải có kiểm toán để xác định chi phí của dự án, xem việc phân chia đúng không, hay chủ đầu tư tự quyết định việc tăng phí hàng năm. Ngoài ra, khi cùng chia sẻ một hạ tầng để kinh doanh, chi phí điện, nước, xe điện, cây xanh, vận hành chung… cũng phải minh bạch. Đối với nhà chung cư, hiện đã xây dựng quy định mức trần phí quản lý. Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư thu khoảng 50.000 - 75.000 đồng/m2, thậm chí có nơi 100.000 - 150.000 đồng/m2. Nếu một căn hộ có giá trị vài tỷ đồng, chi phí hàng tháng có thể lên tới vài triệu đồng, gần như làm tăng thêm tiền thuê căn hộ.

Theo ông Thọ, Bộ Xây dựng đã có quy định về việc hình thành tổ chức đại diện cộng đồng cư dân để quyết định một số vấn đề như kiểm toán, kế toán, sử dụng bãi đỗ xe… Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, Bộ Xây dựng cần phối hợp với Bộ, ngành liên quan để đưa ra cơ chế phù hợp. Chẳng hạn, có thể quản lý mức thu tối thiểu, tối đa đối với chi phí tại khu vực này, đồng thời yêu cầu công khai báo cáo kiểm toán như trên thị trường chứng khoán.

“Chúng ta đang ở giai đoạn vàng để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Chưa bao giờ du lịch Việt Nam có cơ hội lớn như hiện nay để cạnh tranh, thậm chí vượt qua Thái Lan. Chưa bao giờ chúng ta có nhiều khu nghỉ dưỡng biển đẹp, thu hút được lượng khách quốc tế và khách trong nước lớn như vậy. Việt Nam cũng có lợi thế bờ biển dài, rất thuận lợi để phát triển loại hình này. Tuy nhiên, những “hạt sạn” trong cơ chế và vận hành có thể làm mất niềm tin của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường”, đại diện Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường nhấn mạnh.