Đã có nhiều ý kiến chuyên gia và doanh nghiệp lo ngại việc điều chỉnh hệ số K sẽ gây áp lực với doanh nghiệp khi số tiền sử dụng đất tăng theo, từ đó giá nhà biến động, người chịu thiệt cuối cùng là người mua nhà, người dân

Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Chu Ngọc Anh vừa ký quyết định ban hành điều chỉnh tăng hệ số đất trên địa bành thành phố trong năm 2021. Hệ số này làm căn cứ tính: Thu tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá; thu tiền sử dụng đất khi tổ chức được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở.

HỆ SỐ K TĂNG 0,05 

Cụ thể, đối với 4 quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, hệ số K là 2,15. 3 quận gồm Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ hệ số k là 1,95. Đối với các thửa đất các quận còn lại hệ số K là 1,80. 

Đối với thửa đất tại các xã khu vực giáp ranh quận; thị trấn thuộc các huyện (trừ thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Phúc Thọ); các phường thuộc thị xã Sơn Tây: Hệ số K = 1,45.

Đối với thửa đất tại các xã còn lại thuộc các huyện; các xã của thị xã Sơn Tây; thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Phúc Thọ: Hệ số K = 1,25.

Hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01/2021 đến ngày 31/12/2021. 

Hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường so với giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng. Quan điểm xây dựng hệ số K nhằm điều chỉnh giá đất sao cho giá đất tại các bảng giá do UBND tỉnh quy định và công bố hàng năm khi nhân với hệ số K sẽ được giá sát với giá chuyển nhận thực tế trên thị trường.

Đã có nhiều ý kiến chuyên gia và doanh nghiệp lo ngại việc điều chỉnh hệ số K sẽ gây áp lực với doanh nghiệp khi số tiền sử dụng đất tăng theo, từ đó giá nhà biến động, người chịu thiệt cuối cùng là người mua nhà, người dân. 

Để hiểu được tác động của việc tăng hệ số K lên trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất của doanh nghiệp phải tính theo công thức sau: Tiền sử dụng đất = Giá đất tính theo mục đích sử dụng đất X Diện tích đất  - Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có) - Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được trừ (nếu có). Công thức này tính theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về tính tiền sử dụng đất.

Trong đó, Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định được xác định trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường, tức là sẽ tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất K. 

Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án cơ quan nhà nước phê duyệt. Tiền bồi thường được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất K. Số tiền này nhà đầu tư tự nguyện ứng cho nhà nước sau đó sẽ được trừ đi khi nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, khi hệ số K tăng thì người được hưởng lợi nhất đầu tiên là người dân khi nhận được số tiền đền bù, giải phóng mặt bằng cao hơn. Trên thực tế, giá tiền bồi thường cho người dân được tính theo bảng giá đất nhân hệ số K vẫn thua xa giá trị chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, hiện nay giá đất bồi thường cho dân chỉ bằng 40% so với giá thị trường, thậm chí ở các quận nội thành cũ chỉ bằng 20%, hệ số K tăng gấp đôi thì cũng chỉ bằng 60% giá thị trường. 

Giá đất tính theo mục đích sử dụng đất áp dụng theo hệ số K tăng, từ đó tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước cũng tăng theo.

   SẼ ÁP LỰC LÊN GIÁ NHÀ Ở

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng hệ số K linh hoạt nhằm điều chỉnh giá đất đúng với thực tế dựa trên bảng giá đã có. Đối với những khu vực không khuyến khích phát triển các dự án như trung tâm, các quận nội đô thì hệ số K cao hơn. Đối với khu vực khuyến khích phát triển như ở các quận ven đô, ngoại thành  thì hệ số K sẽ thấp hơn. 

Đánh giá về hệ số K mới công bố, theo ông Đính hệ số K ở các khu vực trung tâm cao nhưng điều này là hợp lý vì hạn chế xây dựng phát triển các dự án trong trung tâm, thay vào đó phát triển cơ sở hạ tầng sẽ tốt hơn. Ngược lại, hệ số K ở các quận ven đô, ngoại thành như Hoài Đức, Phúc Thọ… 1,80 là hơi cao sẽ không khuyến khích được doanh nghiệp phát triển các dự án, cần cân đối phù hợp hơn.

Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng việc tăng hệ số K sẽ tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp bất động sản vốn dĩ trong điều kiện bình thường đã phải chịu nhiều áp lực khác như thủ tục hành chính khó khăn, các định mức của ngành xây dựng cũng tăng. “Giá đất chiếm tỷ trọng khá lớn trong cấu thành chi phí xây dựng một dự án. Do đó, hệ số K tăng, tiền sử dụng đất tăng sẽ áp lực lên giá bất các dự án bất động sản vì chủ đầu tư ít khi chấp nhận lợi nhuận thấp hơn hoặc làm mà không có lãi. Nhưng vấn đề là giá cao liệu thì trường có chấp nhận không là điều cần phải tính đến”, ông Đính nói.