Bảng giá đất được điều chỉnh theo hướng tăng dần, tiệm cận với giá thị trường là yêu cầu tất yếu, làm giảm bớt chênh lệch với giá đất giao dịch trên thị trường…

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định 71/2024/QĐ-UBND ngày 20/12/2024 về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, được sửa đổi, bổ sung tại Quyết định 20/2023/QĐ-UBND ngày 7/9/2023 của UBND TP. Hà Nội. Trong đó, Thành phố gia hạn thời gian áp dụng bảng giá đất đến hết ngày 31/12/2025. Đồng thời, cập nhật giá đất mới tăng lên so với trước.  

Chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/Vneconomy, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội, nhận định Bảng giá đất được điều chỉnh là phù hợp với thực tiễn….

Thưa Luật sư, trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung và tại Hà Nội nói riêng vẫn còn những “điểm nghẽn” liên quan đến đấu giá đất, chênh lệch giá đất... Ông đánh giá như thế nào về sự thay đổi của bảng giá đất hiện nay?

Bảng giá đất điều chỉnh tăng dần là yêu cầu tất yếu đặt ra theo quy định của Luật Đất đai 2024, nhằm làm giảm bớt chênh lệch giữa giá đất do UBND TP.Hà Nội quy định và giá đất giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, nhìn tổng thể mức tăng này vẫn chưa “đột biến” và mới “tiệm cận” một phần so với thị trường. Điều này cũng dễ hiểu bởi đối tượng áp dụng với Bảng giá đất rất nhiều (12 trường hợp theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024) và chủ yếu áp dụng cho các cá nhân sử dụng đất. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng theo lộ trình nếu không cân nhắc kĩ lưỡng có thể tạo cú “sốc” đối với người dân.

Ngoài ra, chúng tôi cho rằng bảng giá đất điều chỉnh có thể góp phần hạn chế bất cập, nhiễu loạn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân làm nhà ở như thời gian vừa qua. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là cơ sở để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Như vậy, bảng giá đất tăng lên, về lý thuyết sẽ góp phần bảo đảm nguồn thu từ hoạt động đấu giá đất. Mặt khác còn giúp thanh lọc những người không có năng lực tài chính thực sự tham gia đấu giá. Nhưng cần nhìn nhận một cách khách quan, giá đất điều chỉnh vẫn thấp hơn giá thị trường nên giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất dù có thể tăng song đó vẫn chưa phản ánh đúng giá thị trường.

Còn các bên tham gia thị trường, khi áp dụng Bảng giá đất mới cập nhật sẽ chịu tác động ra sao, thưa ông?

Để đánh tác động của bảng giá đất, chúng tôi có thể nhìn nhận trên góc độ chủ thể bị tác động là doanh nghiệp và cá nhân.

Về cơ bản việc thay đổi bảng giá đất không tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp khi thực hiện dự án đầu tư. Đối với doanh nghiệp, giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng (giá “đầu vào”) và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất (giá “đầu ra”) đều tính theo “giá đất cụ thể” bằng các phương pháp xác định giá đất khác nhau, không tính theo bảng giá đất. Tuy nhiên, bảng giá mới sẽ góp phần bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất, dễ tạo sự đồng thuận hơn với người sử dụng đất nên có thể đẩy nhanh tiến độ bồi thường mặt bằng dự án. 

Riêng những cá nhân sử dụng đất, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng cũng kéo theo chi phí tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ hoặc chi phí liên quan đến sử dụng đất tăng theo. Qua đó, làm tăng chi phí vốn của người sử dụng đất. Khi chi phí vốn của người sử dụng đất tăng lên thì chúng ta khó kỳ vọng giảm giá bất động sản, nhất là phân khúc nhà liền thổ của người dân. Về lâu dài, giá nhà đất của người dân tăng sẽ tạo hiệu ứng tăng giá cho các phân khúc khác tăng. 

Theo quan điểm của chuyên gia cần có những biện pháp bổ sung, hoặc chính sách hỗ trợ nào, để bảng giá đất hiện nay thực sự trở thành công cụ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh?

Chúng ta thấy Bảng giá đất đang được xây dựng để hướng đến nhiều mục tiêu, tác động đến nhiều đối tượng khác nhau. Vì thế, việc điều chỉnh tăng bảng giá đất có thể phù hợp với mục tiêu này nhưng có thể không phù hợp cho trường hợp khác. Ví dụ, giá đất trong bảng giá đất tăng sẽ góp phần giúp việc xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp, hạn chế tình trạng tiền đặt trước (chiếm 20% giá khởi điểm) thấp và giúp hạn chế số lượng người tham gia hồ sơ đấu giá. Nhưng bảng giá đất tăng lại làm tăng nghĩa vụ tài chính của người dân khi thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Mặc dầu vậy, chúng tôi đánh giá việc điều chỉnh giá đất của TP.Hà Nội nói riêng và các địa phương nói chung không hướng tới mục tiêu tăng nghĩa vụ tài chính một cách bất hợp lý. Do đó, để sử dụng công cụ bảng giá đất một cách hài hòa, khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh mà mức thuế, phí với các cá nhân không phù thì cơ quan có thẩm quyền có thể cân nhắc giảm mức thuế suất thay vì điều chỉnh giảm giá đất. 

Đơn cử, một trong những nghĩa vụ tài chính về đất mà người dân phải nộp hàng năm là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo quy định mức thuế suất là 0,03% tính theo giá đất trong bảng giá đất. Như vậy, nếu bảng giá đất tăng 10 lần thì mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tăng 10 lần. Ở trường hợp này, thay vì điều chỉnh bảng giá đất giảm, chúng ta có thể xem xét giảm mức thuế suất về mức thấp hơn để không ảnh hưởng đến người sử dụng đất. Đây là cách tiếp cận linh hoạt, vừa đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai của cơ quan nhà nước, vừa đáp ứng quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Chúng tôi cho rằng việc Chính phủ xem xét, rà soát mức miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phù hợp với điều kiện thực tế khi áp dụng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 tới đây sẽ góp phần hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong khi vẫn bảo đảm mục tiêu vĩ mô trong quản lý đất đai.