Bất kỳ một dự án bất động sản dù là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội, đều phải trải qua quy trình đầu tư phức tạp với nhiều nhóm chi phí. Các chi phí cùng trực tiếp cấu thành nên giá sản phẩm gồm chi phí đất đai, chi phí vốn, chi phí xây dựng… trong đó, chi phí xây dựng là biến số khó lường nhất, khi giá vật liệu xây dựng gần đây có nhiều biến động…

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá ở một số phân khúc, mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao. Cụ thể, khu vực nội thành Hà Nội và các vùng phụ cận như Gia Lâm, Đông Anh, báo cáo quý 1/2026 của CBRE cho thấy mức giá sơ cấp căn hộ chung cư đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tương đương quý liền trước nhưng tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức cao hơn cả TP. Hồ Chí Minh (cũ), nơi ghi nhận giá trung bình 91 triệu đồng/m² trong cùng kỳ. Đáng chú ý, kể từ quý 3/2025, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã liên tục duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

GIÁ XI MĂNG ĐÃ TĂNG HƠN 7%

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, bất kỳ một dự án bất động sản dù là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội, đều phải trải qua quy trình đầu tư phức tạp với nhiều nhóm chi phí. Các chi phí cùng trực tiếp cấu thành nên giá sản phẩm gồm chi phí đất đai, chi phí vốn, chi phí xây dựng… trong đó, chi phí xây dựng là biến số khó lường nhất hiện nay, khi giá vật liệu xây dựng liên tục biến động.

Chia sẻ về tình hình xi măng và vật liệu xây dựng, Hiệp hội Xi măng Việt Nam cho biết: Giá vật liệu xây dựng đang bước vào xu hướng tăng rõ rệt dưới tác động của chi phí nhiên liệu. Chỉ trong tháng 3/2026, giá xi măng đã tăng hơn 7%, thép tăng hơn 2%, gạch lát tăng gần 5%, trong khi cát, đá và gạch xây tăng mạnh từ 13,5% - 23,3%... Diễn biến trên khiến chi phí xây dựng công trình ước tăng từ 1,91% - 8,09%.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội Xi măng Việt Nam, không chỉ dừng ở chi phí nhiên liệu mà áp lực còn đến từ sự mất cân đối cung - cầu vật liệu trên thị trường. Đáng chú ý, tình trạng thiếu hụt cát xây dựng diễn ra rất nghiêm trọng, với giá thực tế tại công trường cao hơn giá công bố từ 5% - 35%, làm gia tăng rủi ro tài chính và kéo dài tiến độ thi công. Điều này khiến cát trở thành một “nút thắt” lớn của thị trường vật liệu. Bên cạnh đó, việc nhiều mỏ đá vôi bị dừng khai thác hoặc thu hồi giấy phép theo quy định mới cũng tiếp tục siết chặt nguồn cung nguyên liệu.

“Sự cộng hưởng giữa chi phí đầu vào tăng và nguồn cung bị hạn chế khiến thị trường vật liệu xây dựng dự báo sẽ còn duy trì xu hướng tăng giá và biến động mạnh vào thời gian tới”, Hiệp hội Xi măng chia sẻ.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, những biến động này đang tạo ra sức ép ngày càng lớn. Theo dữ liệu từ Công ty báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam report), có tới 89,5% doanh nghiệp xác nhận biến động giá vật liệu là khó khăn lớn nhất, trong bối cảnh giá cát san lấp và vật liệu tại các khu vực đô thị hóa nhanh vẫn biến động mạnh. Áp lực càng gia tăng khi yếu tố bên ngoài trở nên khó lường hơn. Tình hình địa chính trị tại Trung Đông từ đầu năm 2026 đã khiến toàn bộ chuỗi chi phí đầu vào của xây dựng – chi phí nhiên liệu vận hành máy móc thiết bị, vận chuyển và sản xuất vật liệu đồng loạt leo thang.

CÁC ĐỊA PHƯƠNG TĂNG CƯỜNG BIỆN PHÁP QUẢN LÝ, BÌNH ỔN GIÁ

Trước áp lực giá vật liệu xây dựng leo thang, không chỉ Hà Nội, Hải Phòng, Nghệ An hay Cần Thơ, mà gần đây Bắc Ninh, Gia Lai cũng đã chủ động triển khai hàng loạt giải pháp nhằm kiểm soát chi phí, ổn định thị trường và giảm áp lực cho các dự án đầu tư xây dựng.

Tại Bắc Ninh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Phạm Văn Thịnh yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật về giá; tuyệt đối không để xảy ra tình trạng găm hàng, đầu cơ, thổi giá hoặc lợi dùng biến động thị trường nhằm tăng giá bất hợp lý hoặc loan tin, đưa tin không chính xác gây nhiễu loạn thị trường. Song song với đó, tiến hành rà soát nhu cầu vật liệu xây dựng, bảo đảm cân đối nguồn cung, ưu tiên cho những công trình trọng điểm, công trình dân sinh cấp bách; đồng thời xem xét trữ lượng các mỏ để đẩy mạnh cấp phép và nâng công suất khai thác.

Cùng với biện pháp điều hành, Bắc Ninh cũng chú trọng hoàn thiện công tác thu thập, xử lý thông tin liên quan đến giá vật liệu xây dựng, thực hiện nghiêm chỉ đạo của Chính phủ và Bộ Xây dựng, để tập trung triển khai đồng bộ các giải pháp bảo đảm nguồn cung vật liệu, bình ổn giá vật liệu. Đặc biệt, việc công bố giá và chỉ số giá xây dựng được yêu cầu cập nhật kịp thời, sát thực tế, riêng loại vật liệu có biến động bất thường do ảnh hưởng của giá nhiên liệu phải công bố hàng tháng hoặc sớm hơn khi cần thiết, phục vụ công tác lập, điều chỉnh dự toán và quản lý hợp đồng xây dựng.

Các cơ quan chức năng đồng thời theo dõi sát diễn biến thị trường; tăng cường phân tích, dự báo xu hướng giá, xây dựng kịch bản biến động và đánh giá tác động đến tổng mức đầu tư. Trên cơ sở đó, kịp thời tham mưu các giải pháp điều hành phù hợp nhằm bảo đảm hiệu quả triển khai dự án.

Tương tự, tại Gia Lai, chính quyền địa phương tiếp tục đưa ra nhiều giải pháp đồng bộ. Chủ tịch UBND tỉnh giao Sở Xây dựng tham mưu các phương án tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực vật liệu xây dựng. Sở Tài chính chịu trách nhiệm cập nhật những dự án sản xuất vật liệu xây dựng theo hướng công nghệ cao, thân thiện môi trường vào danh mục dự án ưu tiên đầu tư; đồng thời phối hợp cơ quan liên quan tham mưu triển khai công tác thu hút nhà đầu tư và lồng ghép mục tiêu phát triển lĩnh vực này vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. UBND cấp xã, phường chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý vật liệu xây dựng trên địa bàn; chỉ đạo kiểm tra thường xuyên hoạt động khai thác, vận chuyển, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng và xử lý nghiêm các vi phạm theo thẩm quyền.

Liên quan đến vấn đề này, thảo luận tại hội trường ngày 21/4, đại biểu Nguyễn Duy Minh (Đà Nẵng) cho rằng dù đã có quy hoạch tài nguyên khoáng sản, trong đó có các mỏ vật liệu xây dựng, song việc tiếp cận còn bị động. Để khắc phục, cần có cơ chế điều tiết giá hoặc dự trữ chiến lược đối với vật liệu xây dựng; đơn giản hóa thủ tục cấp phép khai thác; thúc đẩy mô hình kinh tế tuần hoàn trong lĩnh vực vật liệu xây dựng