Trong năm 2025, các dự án nhà ở mở bán vẫn được quan tâm, tỷ lệ hấp thụ tốt nhưng tốc độ chậm lại. Phân khúc căn hộ “chiếm lĩnh” thanh khoản trên thị trường; nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư dịch chuyển sang vùng ven đô thị và tỉnh, thành cấp 2, cấp 3…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh theo năm. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. 

SỰ PHỤC HỒI KHÔNG ĐỒNG ĐỀU

Tuy nhiên, Vars cho rằng thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức. Sự phục hồi của thị trường vẫn có sự khác biệt rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng. Nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, khiến giá bất động sản tại một số địa phương liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, mang lại lợi thế cho những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất “sạch” trong ngắn hạn.

Song, mức giá này cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn, khi bị ảnh hưởng từ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành nguyên vật liệu phục vụ việc phát triển dự án mới… Chi phí vốn tăng cao khiến mặt bằng giá  khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới. 

Dù vậy, với sự đồng lòng của các doanh nghiệp, hiệp hội, cơ quan quản lý Nhà nước và đặc biệt là việc hoàn thiện, triển khai quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, nhiều vướng mắc kỳ vọng sẽ từng bước được tháo gỡ. Trong đó, sự hiện diện của Luật Đất đai 2024 có thể giúp giải quyết những điểm nghẽn liên quan đến thủ tục giao đất, định giá đất, giải phóng mặt bằng… Còn Luật Nhà ở 2023, điểm nhấn đến từ các quy định thông thoáng, tạo điều kiện để thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, góp phần cải thiện vấn đề an sinh xã hội. Tương tự, về phía Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định mới được mong chờ làm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, phân lô bán nền nhằm bảo đảm thị trường phát triển an toàn, lành mạnh…

“Những nỗ lực này là yếu tố hỗ trợ đắc lực để thị trường phục hồi mạnh mẽ và phát triển ổn định hơn trong thời gian tới, từ đó, mở ra cơ hội cho bất động sản Việt Nam tiếp tục bứt phá và khai thác tiềm năng tăng trưởng rực rỡ”, Vars nhận định.

NGUỒN CUNG NHÀ Ở TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG 

Về nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars dự báo sẽ tăng trưởng khoảng 10% so với năm 2024. Đồng thời, được đóng góp đồng đều hơn bởi các khu vực, khi nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và triển khai trở lại trong năm 2024, nhiều dự án cũng có kế hoạch “ra hàng” để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường. Nhưng nguồn cung bất động sản phần lớn đến từ những đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của chủ đầu tư lớn. Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt 37.000 sản phẩm, TP.Hồ Chí Minh và vùng ven ước tính 18.000 sản phẩm. 

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, cùng sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Loại hình biệt thự/liền kề nhà phố cũng dần trở thành “tâm điểm” thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán. Còn nguồn cung đất nền lại giảm cùng quy định “siết” về phân lô bán nền. 

Tuy nhiên, nhìn chung, nguồn cung nhà ở sẽ khan hiếm so với nhu cầu nhà ở, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư, đang không ngừng tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa; nhất là phân khúc nhà ở bình dân, vì nguồn cung từ dự án nhà ở xã hội dù có tăng trưởng trong năm 2025, nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường. 

“Nguồn cung tăng trưởng song khan hiếm so với nhu cầu, và chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của chủ đầu tư lớn, nên giá dự án nhà ở mở bán mới tiếp tục “neo” cao. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp thì tăng trưởng chậm lại. Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ chung cư có mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024. Mặc dầu vậy, với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp lại tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt; mặt bằng giá sản phẩm biệt thự/liền kề, nhà phố cũng duy trì ở mức cao”, TS. Nguyễn Văn Đính lưu ý.

Theo đại diện Vars, các dự án nhà ở mở bán năm 2025 vẫn được quan tâm, tỷ lệ hấp thụ tốt nhưng tốc độ chậm lại. Phân khúc căn hộ “chiếm lĩnh” thanh khoản trên thị trường bất động sản; nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị và tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, tương lai còn nhiều dư địa tăng trưởng; đất nền đã tách thửa, có pháp lý “chuẩn chỉ” tại khu vực hạ tầng phát triển, tiềm năng cao là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”; bên cạnh các dự án đại đô thị của chủ đầu tư lớn đã và đang thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản, sự phát triển của thị trường năm 2025 có thể còn được góp “nhiệt” nhiều hơn bởi các dự án quy mô nhỏ.