Sau một thời gian lên "cơn sốt", giờ đây, đất nền không còn là phân khúc được quan tâm nhất mà đang được rao bán với câu “đất ngộp”, "đất nền giá rẻ", "đất giảm giá"…

Thị trường đất nền phía Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đã ghi nhận xu hướng giảm mạnh về giao dịch và giá bán cũng giảm.

“ĐẤT SALE OFF”

Nhiều chủ đất gặp khó khăn về tài chính buộc phải rao bán cắt lỗ, giảm giá, thanh lý… khiến cho từ “đất ngộp” đang được sử dụng tràn lan khi nhiều chủ đất cũng như môi giới muốn bán đất của mình nhanh chóng trong thời điểm hiện nay. Tuy nhiên, giao dịch thành công không nhiều khi người mua trả giá thấp, người bán thì vẫn giữ giá cao.

Anh Huỳnh Phú Quý tại TP.HCM cho biết đang rao bán cắt lỗ lô đất 700m2 tại huyện Củ Chi với giá 4,2 tỷ đồng (đã giảm 10% so với trước đó), nhưng có khách hàng chỉ trả 2,2 tỷ đồng… Nhiều khách hỏi mua, nhưng khi anh Quý báo giá thì họ lắc đầu. Nhiều người nói giá đất vẫn còn cao, họ chưa vội mua.

Chị Hồng Tuyến cũng đang rao bán lô đất 200m2 ở huyện Bình Chánh (TP.HCM) với giá 30 triệu đồng/m2. Chị Tuyến cho biết lô đất đã có sổ và đã giảm 20% so với giá gốc. Nhiều người hỏi và đến xem nhưng khi trả giá lại rất thấp, họ chỉ trả 20 triệu đồng/m2…

Một môi giới nhà đất cho biết đang giảm giá đất nền tại một dự án ở Biên Hoà (Đồng Nai) còn 19-21 triệu đồng/m2 (giảm so với giá trước đó 23-25 triệu đồng/m2). Theo môi giới này, thị trường bắt đầu chậm từ cuối năm ngoái đến nay, do đó, dù đã giảm giá tới 20% nhưng vẫn không bán được. Người hỏi nhiều nhưng hầu như đều trả rẻ.

Chia sẻ về tình hình bán hàng, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, nếu trước đây, các nền đất giá từ 1,5- 2 tỷ đồng hay nhà riêng lẻ ở vùng ven mà giá trên dưới 3 tỷ đồng và có sổ hồng thì rất dễ ra hàng, cứ bán là sẽ có người mua, còn bây giờ thì giá nào khách cũng không hứng thú.

“Cùng với tâm lý lo lắng về suy thoái kinh tế khiến nhu cầu giữ tiền mặt gia tăng, việc mua nhà đất sẽ tạm hoãn nếu họ không thực sự có nhu cầu ở gấp. Việc ép giá còn 30%-50% khi thị trường “xuống dốc” đang phổ biến, điều này khiến giá cả không thể khớp và thị trường gần như “ngưng đọng”, lãnh đạo doanh nghiệp trên chia sẻ.

Bàn về vấn đề này, DKRA Việt Nam nhận định, các nhà đầu tư hiện đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay. Trong khi thị trường bất động sản đang mất thanh khoản đến 80%, dẫn đến làn sóng bán cắt lỗ ngày càng mạnh. Thậm chí nhà liền thổ, đất nền theo dạng phân lô hộ lẻ mang tính chất đầu cơ tại các tỉnh lân cận TP.HCM, giá rao bán giảm đến hơn một nửa.

"SÂN CHƠI" CHO NGƯỜI MUA Ở THỰC

Dữ liệu nghiên cứu thị trường từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý 1/2023, mức độ quan tâm tìm mua đất nền tại nhiều khu vực ở TP.HCM như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 12, TP. Thủ Đức… đều giảm mạnh so với thời điểm cuối năm 2022. Trong đó, giảm mạnh nhất có thể kể đến huyện Nhà Bè (37%), quận 12 và huyện Bình Chánh (34%), quận 9 (29%), TP. Thủ Đức (26%), huyện Hóc Môn (25%); huyện Củ Chi (15%).

Không chỉ TP.HCM, hầu hết địa phương lân cận như Bình Phước, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… cũng đều ghi nhận sự sụt giảm từ 4-12% nhu cầu tìm mua và sự quan tâm dành cho loại hình đất nền và đất nền dự án. Riêng tháng 4/2023, nhu cầu mua đất nền TP.HCM tiếp tục giảm 18%, đất nền tại các dự án có nhu cầu tìm mua giảm đến 23%, các tỉnh vệ tinh như là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An cũng giảm lần lượt 7 -12% so với tháng 3/2023.

Số liệu từ DKRA Việt Nam cũng cho thấy, trong tháng 4 vừa qua, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh chỉ ghi nhận 4 dự án mở bán với nguồn cung tương ứng với 51 căn. Tuy nguồn cung hạn chế nhưng sức cầu của thị trường vẫn ở mức rất thấp, chỉ có 3 căn được tiêu thụ mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ vỏn vẹn 6%. Trong đó, toàn bộ lượng sản phẩm tiêu thụ đều tập trung tại Long An.

 Dù nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách chiết khấu lên đến 20% và cam kết thuê lại trong vòng 1 năm nhằm kích cầu thị trường. Mặt bằng giá bán sơ cấp cũng giảm 8-10% so với lần mở bán cách đây 6 tháng nhưng điều này vẫn không cứu lại được sức mua suy giảm.

Theo các chuyên gia bất động sản, từ cuối quý 3/2022, phân khúc đất nền “hạ nhiệt” ở nhiều địa phương. Nguyên nhân tới từ tình hình tín dụng siết chặt, lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao, vướng mắc về pháp lý... đã tác động không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư, khiến mức độ quan tâm dành cho đất nền giảm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho rằng thị trường hiện tại là sân chơi của người mua ở thực, nhóm đối tượng này lại không quá mặn mà với đất nền vốn không thể phục vụ việc an cư ngay, nhất là dòng sản phẩm đất nền đầu tư ở xa trung tâm. Chưa kể, việc niềm tin suy giảm và chưa thể xác định cụ thể thời điểm thị trường bất động sản phục hồi cũng khiến nhiều người ngại xuống tiền mua đất nền lúc này.

“So với các phân khúc khác, đất nền là sản phẩm có xu hướng đầu tư và đầu cơ nhiều hơn là ở thực. Do đó, khi thị trường sôi động, đất nền là phân khúc tăng giá đầu tiên và ngược lại, khi thị trường khó khăn, loại hình này bị ảnh hưởng nhiều nhất”, ông Tuấn phân tích.

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng trong bối cảnh hiện nay, phân khúc đất nền và căn hộ có giá cao đang rất khó thanh khoản. Do vậy, thị trường bất động sản đang hướng tới dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ, vừa túi tiền của người dân.