Lợi ích nhóm thuờng sẽ xuất hiện ở giai đoạn điều chỉnh quy hoạch. Lúc này hội đồng quy hoạch phê duyệt ban đầu biến mất, chỉ còn lại hệ thống chính quyền và nhà đầu tư “thò tay” vào can thiệp quy hoạch

Trong "cơn điên sốt đất" từ đầu năm đến nay, nhiều toạ đàm đọc vị lý do sốt đất được diễn ra liên tục và các chuyên gia, luật sư, doanh nghiệp cùng bàn về giải pháp ngăn chặn sốt đất gây cản trở kinh tế...

CÓ LỢI ÍCH NHÓM "NHÚNG TAY"?

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Lê Văn Bình, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai) phát biểu tại toạ đàm "Giải mã cơn sốt đất" tổ chức cuối tuần, cho rằng, cơn sốt đất lần này có nhiều nguyên nhân mà yếu tố đầu tiên là do quy hoạch.

Trước đây khi chưa có Luật Quy hoạch, chúng ta có các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kì khác nhau. Nhưng lần này khi có Luật Quy hoạch, các địa phương và trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai. Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.

Đã có ý kiến đặt ra liệu rằng có lợi ích nhóm trong việc đầu cơ, thổi giá bất động sản? Trả lời vấn đề này, ông Lê Văn Bình khẳng định, nhà nước luôn cố gắng đưa ra những dự kiến quy hoạch tốt nhất cho người dân nhưng trong quá trình thực hiện còn gặp phải nhiều vấn đề. 

Đồng thời, việc quy hoạch phải trải qua nhiều quá trình, nhiều ban ngành với trình tự thủ tục chặt chẽ, với sự tham gia của nhiều tổ chức, cá nhân. “Do đó không thể có chuyện một doanh nghiệp, cá nhân có khả năng chi phối bất động sản được”, ông Bình nói.

Đồng quan điểm, Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng cho rằng, quy hoạch rất nhiều bước, rất phức tạp. Lợi ích nhóm thường sẽ xuất hiện ở giai đoạn điều chỉnh quy hoạch. Lúc này, hội đồng quy hoạch phê duyệt ban đầu biến mất và chỉ còn lại hệ thống chính quyền. Doanh nghiệp khi được bật đèn xanh sẽ lập tức nhảy vào vì lợi nhuận vô cùng lớn. "Sự điều chỉnh quy hoạch là một lỗ hổng trong quy hoạch, xuất hiện lợi ích nhóm, nhà đầu tư “thò tay” can thiệp và quy hoạch của nhà nước”, ông Tùng nhấn mạnh. 

Có Luật Quy hoạch nhưng tuyên truyền cho người dân để họ hiểu thì còn lơ mơ và còn nhiều vấn đề bất cập. Ví dụ như việc quy hoạch sân bay thì nhiều cái chỉ là dự kiến hoặc mới nằm trên bàn thảo… Khi quy hoạch chưa công khai, mới chỉ rò rỉ thông tin thì bắt đầu có sự hỗn loạn. Nhà đầu tư lừa đảo đang xuất hiện. Thậm chí căng biển, rao bán ngay cả không phải trên đất của mình. Chúng ta chưa biết tận dụng quy hoạch. Hiện nay hỗn loạn như vậy là vì chúng ta thiếu hướng dẫn dư luận.

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng.

Ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) bổ sung thêm một số nguyên nhân gây sốt đất khác: Thứ nhất, 2021 là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ 17 và Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, trong đó có chỉ tiêu về phát triển nhà ở, cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân…. Thành phố xây dựng kế hoạch và công bố hàng loạt quy hoạch sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2025. Từ những thông tin như vậy, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có định hướng phát triển đô thị.

Giả sử như việc Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức được công bố chuẩn bị lên Quận và bắt đầu đầu tư giai đoạn khởi điểm nên nhiều người đầu tư và trở thành nguyên nhân đẩy giá đất. Giá đất được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất vườn- ao, đất lâm nghiệp… Có những nơi tăng lên 100%. Đột biến tăng 200%.

CÁCH NÀO CHẶN SỐT ĐẤT?

Nói về hệ lụy cơn sốt đất, Luật sư Trần Thanh Quyết cho rằng, nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tình trạng nợ xấu, mất thanh khoản của nhà đầu tư khi đầu tư vào một thị trường không minh bạch, dựa trên tin đồn và thiếu cơ sở pháp lý.

"Dưới góc độ pháp lý, khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do cơn sốt đất mang lại các tranh chấp đất đai tăng mạnh, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội", Luật sư Trần Thanh Quyết nói.

Để ngăn chặn sốt đất, theo các chuyên gia, định hướng thông tin là rất quan trọng, trước hết cần công khai quy hoạch, phải họp báo nghiêm túc để công khai thông tin. “Hiện nay, chúng ta mới chỉ công bố quy hoạch do đó, nên công khai cả việc tiến độ thực hiện quy hoạch, thời gian quy hoạch và dự án quy hoạch. Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay.…”, ông Trần Ngọc Minh đề xuất. 

Trong khi đó, theo Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, lợi nhuận từ đất vô cùng lớn, và trách nhiệm phải thuộc về chính quyền. Khi thấy sai cần chấn chỉnh, xử lý ngay chứ không để tình trạng xây dựng trái phép tràn lan để mua bán bất hợp pháp.

Mới đây chính quyền huyện Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh) đã có công văn hoả tốc yêu cầu thu hồi đất nông nghiệp chuyển nhượng vì để hoang hóa, không sử dụng gây lãng phí. Về vấn đề này, ông Lê Văn Bình, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, cho rằng trong Luật Đất đai có quy định rõ ràng về việc sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. 

Đối với vấn đề của huyện Vân Đồn, nếu người mua không sử dụng đất thì nhà nước có thể thu hồi, tùy theo loại đất và mục đích sử dụng đất.