Bởi đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng

Bình luận về trường hợp của Cocobay Đà Nẵng công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm gây sốc nhiều khách hàng, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng, chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án Condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Đây không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. "Tuy vậy kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng", ông Troy nói.

Cũng theo vị chuyên gia từ Savills, diễn biễn chấm dứt cam kết lợi nhuận này phần nào đã được dự đoán từ trước. 

Giải thích một cách đơn giản thì lý do là bởi hoạt động của dự án không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành Condotel. 

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán Condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư Condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. 

Ở nhiều quốc gia như Singapore, Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Ông Troy cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng với hứa hẹn của các chủ đầu tư, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận. Gần đây, đã có nhiều dự án nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2 không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư/ đơn vị vận hành.

Trong diễn biến liên quan, tại diễn đàn bất động sản sáng nay 27/11, đề cập đến Cocobay Đà Nẵng, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói đây là một trục trặc nhưng không phản ánh toàn bộ thị trường Condotel. 

Bình luận về condotel cùng cam kết lãi suất cao ngất ngưởng, ông Nam nói: Dự án "chết" vì đưa ra mức lãi suất cao quá. Đáng lẽ thoả thuận phù hợp, vừa tầm thì không sao. Rõ ràng việc đưa ra mức lãi suất cao gấp đôi cả ngân hàng là không có cơ sở.

Mặc dù luật pháp không cấm đoán vì đây là thỏa thuận dân sự nhưng theo ông Nam, việc đưa ra mức lãi suất cao ngất ngưởng chính là "đánh vào lòng tham, kém hiểu biết" của nhà đầu tư.

Ông Nam cũng nhấn mạnh việc dùng từ "lòng tham" ở đây có vẻ như "xúc phạm" nhưng cần thiết thẳng thắn như vậy. "Lãi suất cao thì rủi ro lớn. Nhưng rất may trong vụ việc vừa qua, rủi ro là vẫn còn nhẹ nhàng", ông Nam nhận xét.

Còn nhớ, tại Diễn đàn Bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018, nhiều chuyên gia đã từng cảnh báo rất mạnh về thực trạng phát triển Condotel tại Việt Nam. Trong đó, ý kiến của ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation được quan tâm đặc biệt khi ông cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư Condotel lên tới 8 - 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.