Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển, nhưng hiện đang đối mặt với tình trạng giá nhà tăng “nóng” vượt quá khả năng thu nhập thực tế của phần lớn người dân. Tình trạng này tiềm ẩn rủi ro bong bóng, đồng thời làm gia tăng khoảng cách giữa những người đã sở hữu bất động sản và người chưa thể tiếp cận được nhà ở. Do đó, cần có giải pháp kịp thời để “phanh lại” đà tăng giá, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn…

Thực tế cho thấy quá trình phát triển của thị trường bất động sản còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, giá nhà ở tại một số thành phố lớn tăng mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Tình trạng này không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá. 

KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NHÀ Ở GIẢM MẠNH 

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập. 

Nếu tính dựa trên nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn “rẻ”, với giá 1,5 tỷ đồng cho căn 60m2, khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt - 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm. Con số này còn lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay. 

Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị cố định, khi tăng trưởng bất động sản thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi phần lớn người dân lại cảm nhận “nghèo đi” dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập.

Người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu có xu hướng nắm giữ nhiều bất động sản như công cụ tích lũy và đầu tư, tiếp tục “giàu lên” nhờ sự gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn, dù nỗ lực cải thiện thu nhập. 

Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia.

 TĂNG CƯỜNG PHÂN CẤP, PHÂN QUYỀN TRONG ĐIỀU CHỈNH CHÍNH SÁCH

Do đó, VARS cho rằng để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro với chính thị trường bất động sản và nền kinh tế, thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương.

Đồng thời, cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, từng thời điểm và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cũng như mức độ hoàn thiện hạ tầng và đô thị của mỗi vùng. 

Điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng cần được xử lý theo hướng minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân. Việc xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp trong trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 1/8/2024 nhưng chưa được xác định giá đất và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án, qua đó tạo dư địa giảm giá nhà. 

Thứ hai, đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs). 

Thứ ba, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.

Thứ tư, nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường. Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn”, như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp.

Mặt khác, đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc. Đây là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác.