Phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu

Ngoài nhà ở, mặt bằng bán lẻ, khách sạn, thì bất động sản công nghiệp cũng đang là một phân khúc thị trường được đánh giá có tiềm năng phát triển.

Tại Việt Nam, trong lĩnh vực đầu tư bất động sản công nghiệp, mặc dù đã phát triển rất sôi động, các khu công nghiệp đang mọc lên khắp các địa phương nhưng thực tế khả năng đáp ứng vẫn chưa theo kịp với nhu cầu hiện nay.

Thời gian qua, mặc dù hoạt động đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã thu hút khá nhiều nhà đầu tư trong ngoài nước tham gia nhưng vẫn không đáp ứng kịp cho hoạt động đầu tư mạnh mẽ. Trong các dự án có vốn FDI, ngoài lĩnh vực sản xuất, các lĩnh vực về phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất cũng đã được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm.

Đầu tư khu công nghiệp còn nhiều tiềm năng

Theo đánh giá và khảo sát của các công ty bất động sản, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu. Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, gần như các khu công nghiệp, khu chế xuất tại Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương đều hoạt động hết công suất với tỉ lệ lấp kín gần 100%.

Với nhu cầu tăng lên, nhiều khu công nghiệp vẫn đang tiếp tục phát triển mở rộng quy mô.

Từ những năm cuối 1990, đầu tư vào các khu công nghiệp, khu chế xuất tăng mạnh. Hiện tại Việt Nam có hơn 150 khu công nghiệp, khu chế xuất với khoảng 320.000 ha tại 55 tỉnh thành trên cả nước, trong đó đã có 21.700 ha đã được lấp kín.

Cả nước đang có 2.600 dự án có vốn đầu tư nước ngoài trị giá 25,3 tỷ USD, chiếm 72% quỹ đất của khu công nghiệp, khu chế xuất, chiếm 60% nguồn vốn FDI và 2.800 dự án của doanh nghiệp trong nước đầu tư đạt tổng giá trị hơn 437 tỷ USD.

Theo kế hoạch Chính phủ đã phê duyệt phát triển khu công nghiệp của cả nước, đến năm 2010 diện tích đất công nghiệp sẽ đạt 40.000 - 45.000 ha. Đến năm 2020, diện tích đất công nghiệp sẽ tăng lên khoảng 70.000-80.000 ha. Theo kế hoạch trong giai đoạn từ 2006-2010, Việt Nam sẽ lập thêm 100 khu công nghiệp, khu chế xuất nâng đất công nghiệp lên khoảng trên 40.000 ha.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã phê duyệt định hướng phát triển cho khu vực vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ chuyển dần từ ngành công nghiệp phát triển chiều rộng sang chiều sâu có trình độ kỹ thuật, công nghệ cao.

Về kế hoạch phân bổ các khu công nghiệp, khu chế xuất, sẽ hạn chế mở thêm các khu công nghiệp tại các địa phương như Tp.HCM, Vũng Tàu và thành phố Biên Hòa (Đồng Nai). Theo đó sẽ tập trung đẩy mạnh việc phát triển khu công nghiệp tại các tỉnh: Tây Ninh, Bình Phước và Đồng Nai.

Ngoài hoạt động phát triển quy mô khu công nghiệp, nhiều khu công nghiệp đang trong quá trình cải thiện, nâng cấp về chất lượng, dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về chất lượng cung ứng hạ tầng cho hoạt động sản xuất tại các khu công nghiệp.

Nhà xưởng xây sẵn đang khan hiếm

Giám đốc bộ phận công nghiệp và logistics của công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, ông David W.Neal, cho biết: xu hướng thuê nhà xưởng đang rộ lên. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn. Hầu hết phía nhà đầu tư nước ngoài muốn khi đặt chân vào Việt Nam là có thể tiến hành ngay hoạt động sản xuất. Do đó, nhu cầu nhà xưởng hiện nay rất lớn.

Thời gian qua, có rất nhiều khách hàng của CBRE Việt Nam có nhu cầu thuê nhà xưởng, song nhà xưởng xây sẵn, một trong những hàng hóa đang khan hiếm trên thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam hiện nay. Lâu nay, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp mới chỉ tập trung và dừng lại ở hoạt động đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, rất ít nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề trang bị sẵn hệ thống nhà xưởng.

Một nhà xưởng đạt theo tiêu chuẩn phải tốn thời gian từ 4-5 tháng mới hoàn thành. Chi phí xây dựng trong quý 4/2007, 1 m2 nhà xưởng cho ngành công nghiệp nhẹ khoảng 165-280 USD/m2. Chi phí xây dựng nhà xưởng và kho hàng cho ngành công nghiệp nặng và nhà xưởng theo mô hình truyền thống (1 tầng) khoảng từ 280-380 USD/m2. Với tình hình giá cả ngành vật liệu xây dựng những tháng đầu năm 2008 tăng mạnh thì chi phí xây dựng nhà xưởng cũng sẽ tăng lên.

Nhu cầu cao đã đẩy giá cho thuê nhà xưởng tại các địa phương đắt hơn trước đây. Theo khảo sát của công ty CBRE Việt Nam, trong quí 1/2008, giá cho thuê nhà xưởng tại khu công nghiệp Amata (Đồng Nai) ở mức hơn 4USD/m2/tháng. Tại khu công nghiệp Việt Nam - Singapore 2, các khu công nghiệp ở Tp.HCM có giá từ 4,5-5,5 USD/m2/tháng.

Nếu muốn thuê mức giá tương đối rẻ hơn, doanh nghiệp phải đi xa hơn, chẳng hạn như tại các khu công nghiệp ở tỉnh Long An, giá nhà xưởng cho thuê từ 1,5-2,2 USD/m2. Tuy nhiên, giá cho thuê phụ thuộc vào chất lượng và giá trị dịch vụ của các dịch vụ phụ trợ.

Theo dự báo của Công ty CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ còn tiếp tục sôi động trong vài năm tới, bởi lẽ Việt Nam đang là một trong những điểm đầu tư thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2007 được đánh giá là năm có vốn FDI đạt đến con số cao nhất từ trước đến nay, đạt hơn 20,3 tỷ USD. Công nghiệp là một trong những lĩnh vực chiếm lượng lớn vốn FDI đổ vào Việt Nam.

Song, những ai có ý định đầu tư bất động sản công nghiệp cần phải tìm hiểu kĩ càng về nhu cầu thị trường và điều kiện thuận lợi tại địa điểm dự định đầu tư. Bởi vì các khu công nghiệp, ngoài yếu tố mặt bằng, các yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông như đường sá, cầu cảng sẽ tác động rất lớn đến sự thu hút của các nhà đầu tư.