Nhìn nhận trái chiều về tác động của đồ án quy hoạch chung Thủ đô đến thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới

Việc Thủ tướng phê duyệt đồ án quy hoạch chung Thủ đô - đúng vào thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội đang lâm vào khó khăn - được kỳ vọng sẽ là một liều thuốc kích thích thị trường vượt qua cơn bạo bệnh.

Tuy nhiên, với một đồ án mà thời gian thực hiện được nới dài đến năm 2030, tầm nhìn 2050, tức là từ nay đến đó có hàng chục năm để cơ quan chức trách triển khai đồ án, thì với không ít người, đồ án quy hoạch chung Thủ đô dù đã được thông qua, song tác động và mức độ ảnh hưởng của nó đến thị trường bất động sản, đặc biệt là trong ngắn hạn cũng không quá lớn như nhiều kỳ vọng.

“Chạy trước” cũng thua

Kể từ thời điểm thực hiện mở rộng Hà Nội vào cuối năm 2008, rồi tiếp đó là những thông tin "vỉa hè" về đồ án quy hoạch chung Thủ đô, nhiều người trong giới đầu tư bất động sản Hà Nội đã ấp ủ, nung nấu một kế hoạch làm giàu từ chính những quyết định mang tính hành chính của cơ quan quản lý trong vấn đề quy hoạch.

Với những đại gia lớn trong ngành bất động sản, bằng các mối quan hệ khác nhau, không ít trong số đó đã nhanh chân tìm kiếm cho mình một vài dự án ở những nơi được gọi là “trung tâm quy hoạch”. Chuyện lãnh đạo tỉnh Hà Tây (cũ) trước ngày “về với” Hà Nội đã ký cấp đất cho hàng trăm dự án chỉ trong vòng một đêm, đến nay chắc cũng chưa nhiều người quên.

Thế nhưng, ở đời vẫn có câu “người tính không bằng trời tính”. Để rồi, giờ đây không ít người đã phải thốt lên, sao câu châm ngôn đó lại đúng với nghiệp đất cát đến thế, ít nhất là trong vòng vài ba năm trở lại đây.

Bởi, câu chuyện nhà đầu tư mắc cạn, mất đứt hàng chục tỷ đồng với đất Ba Vì hồi giữa năm 2010 cũng được xem như một lời nhắc nhở với những ai thích đầu tư theo kiểu “cầm đèn chạy trước”. "Cay đắng" không kém, hàng chục dự án của các "ông lớn" dọc tuyến đường 32, Đại lộ Thăng Long và các khu vực như An Khánh, Hoài Đức, Phúc Thọ, Thạch Thất... được chào bán theo kiểu chia lô bán nền, đến thời điểm này cũng đang rớt giá hàng loạt trước sự bất lực của chủ đầu tư.

Đơn cử như giá đất tại dự án Bắc An Khánh (Hoài Đức), hiện đang được các sàn chào bán từ 35 – 40 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 triệu đồng so với hồi đầu năm. Còn nếu so với thời điểm sốt nóng từ vài năm trước, giá đất ở đây đã bốc hơi khoảng 30%.

Ngay cả như dự án Thanh Hà - Cienco 5 (Hà Đông) và dự án Vân Canh (Hoài Đức) là hai dự án khá nổi tiếng bởi đều thuộc sở hữu của các "đại gia" trong làng bất động sản là Cienco 5 và tập đoàn HUD, thì giá cũng đang rớt thảm từ 10 – 15 triệu đồng/m2, so với thời điểm trước khi xảy ra vụ lình xình với khách hàng tại dự án Thanh Hà.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy hoạch chung Thủ đô là một quy hoạch tổng thể lại “dài hơi” nên chắc chắn không thể khẳng định được tác động như thế nào đến thị trường bất động sản Hà Nội trong ngắn hạn.

Đặc biệt, theo ông Võ, đó là chưa kể với việc trên 500 đồ án sẽ được triển khai, khi đó nguồn cung tăng lên khiến cho các chủ đầu tư đứng trước áp lực phải giảm giá.

Theo chuyên gia này, xét về tương lai, chắc chắn giá bất động sản sẽ phải giảm, về giá trị thực, nhưng 5 năm hay 10 năm, thậm chí là 20 – 30 năm nữa thì cũng chưa ai có thể khẳng định được, có thể trong vòng mươi mười lăm năm, cũng có thể 30 năm hay 50 năm.

Ngược chiều quan điểm

Tại buổi công bố quy hoạch chung Thủ đô mới đây, cả nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân và Thứ trưởng Nguyễn Đình Toàn đều khẳng định, việc đồ án quy hoạch được Thủ tướng thông qua chắc chắn sẽ tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội theo chiều hướng tích cực.

Theo lý giải của các nhà quản lý, xưa nay giới đầu tư bất động sản vẫn có tâm lý đầu tư theo đám đông, bầy đàn. Do đó, có nhiều khu vực chưa có quy hoạch rõ ràng họ vẫn ném tiền vào đó để rồi rốt cuộc phải nếm trái đắng.

Nay với một quy hoạch đồ sộ, phân chia Hà Nội thành chùm đô thị với một đô thị trung tâm và các đô thị vệ tinh rõ ràng, các tuyến đường trọng yếu sẽ triển khai trong tương lai sẽ góp phần phác họa cho các nhà đầu tư định vị được chỗ nào nên rót tiền, chỗ nào cần tránh... tức là sẽ góp phần lôi kéo giới đầu tư quay trở lại thị trường, qua đó làm cho thị trường bất động sản dần ấm lên và đi vào ổn định hơn, nhà đầu tư cũng tránh được những rủi ro hơn.

Tuy nhiên, trong phân tích của mình, không ít các chuyên gia và nhà đầu tư có kinh nghiệm lại tỏ ra thờ ơ với quy hoạch chung Thủ đô, thậm chí một số còn nghi ngờ tác dụng ngược đối với thị trường sau một thời gian đồ án được thông qua.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, trước mắt đồ án sẽ không có tác động gì nhiều đến thị trường bất động sản, vì cơ quan chức năng còn phải xử lý hàng loạt dự án, ít nhất là 500 dự án hiện đang phải rà soát lại để quyết định số phận cho các dự án.

Cùng với đó, bản thân thị trường bất động sản trong nước hiện đang thiếu vốn, các nhà đầu tư đang “è cổ” vì không tìm được vốn cho các dự án mà họ đang làm. Do đó, việc phân loại dự án hay thay đổi mục tiêu đối với từng dự án cũng không phải là chuyện dễ dàng gì đối với các nhà đầu tư trong vòng vài ba năm tới.

Trong khi đó, theo ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch đô thị Hà Nội, với việc quy hoạch được thông qua, chắc chắn nhiều dự án đô thị sẽ bị rà soát và thay đổi. Đặc biệt, nếu rơi vào khu vực vành đai xanh, bị khống chế mật độ và độ cao xây dựng, chủ dự án chắc chắn sẽ bị thiệt hại.

Do đó, theo chuyên gia này, khó có thể nói là thị trường bất động sản Hà Nội sẽ phản ứng ngay sau khi đồ án được thông qua. Thậm chí, trên thị trường hiện nay đang xuất hiện một làn sóng tháo chạy của giới đầu tư, sau khi đã rót nhầm tiền ôm đất vào những vùng “cấm” so với quy hoạch vừa được công bố.

“Quy hoạch Hà Nội được thông qua nhưng lượng khách hàng, nhà đầu tư tìm đến tìm hiểu thông tin, mua bán đất đai tại các khu vực mới của Hà Nội cũng không có nhiều, chứng tỏ giới đầu tư cũng không mấy kỳ vọng vào sự đột biến của thị trường thời hậu quy hoạch. Sớm nhất cũng phải 3 - 5 năm nữa, bản quy hoạch mới có thể tác động đến những hành vi của giới đầu tư trên thị trường”, đại diện sàn giao dịch bất động sản Hadico nhìn nhận.