Nếu trước đây giá trị bất động sản chủ yếu hình thành từ kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay, nhu cầu sử dụng, chất lượng quy hoạch, năng lực kết nối hạ tầng và khả năng khai thác tài sản, trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của bất động sản…

Cách thức tạo lập giá trị bất động sản đang được định hình lại trước những thay đổi trong hành vi của người mua và bối cảnh phát triển mới. Quá trình này không chỉ tác động đến chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp, mà còn đặt ra yêu cầu điều chỉnh cách tiếp cận khách hàng và xác định các động lực tăng trưởng trong giai đoạn tiếp theo.

NGÀY CÀNG ƯU TIÊN YẾU TỐ THỰC CHẤT 

Phát biểu tại phiên tọa đàm “Tái định vị thị trường bất động sản: Khi nhu cầu thực trở thành nền tảng phát triển bền vững” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vừa tổ chức, bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz, cho rằng người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến vị trí dự án, mà còn đặc biệt chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán. Theo bà, khách hàng ngày càng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả tài chính, và mức độ phù hợp của sản phẩm với mục đích sử dụng.

Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, khi các yếu tố từng dẫn dắt thị trường nhiều năm qua dần thay đổi. Nếu trước đây giá trị bất động sản chủ yếu được hình thành từ kỳ vọng tăng giá, thì trong bối cảnh hiện nay, nhu cầu sử dụng, chất lượng quy hoạch, năng lực kết nối hạ tầng và khả năng khai thác tài sản, trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của bất động sản.

Đáng chú ý, khái niệm “nhu cầu thực” cũng được nhìn nhận theo góc độ rộng hơn. Bên cạnh nhu cầu mua nhà để ở, người mua còn hướng đến nhu cầu tích lũy tài sản, cho thuê, phục vụ gia đình, nghỉ dưỡng hay khai thác kinh doanh… miễn là gắn với khả năng chi trả và giá trị sử dụng thực tế. Chính sự thay đổi về hành vi của người mua đã thúc đẩy thị trường xác lập một hệ quy chiếu giá trị mới trong việc đánh giá giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, theo Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy Nguyễn Hoàng, thị trường cần xem xét lại khái niệm “nhu cầu thực”. Bởi mọi phân khúc đều tồn tại nhu cầu thực, nếu phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống của từng nhóm khách hàng.

Nhìn nhận từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng giá trị bất động sản giai đoạn mới sẽ được quyết định bởi 3 yếu tố cốt lõi là: khả năng chi trả của đại đa số người dân; chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp; và sự đa dạng hóa nguồn vốn nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tựu trung, các chuyên gia đều thống nhất, quá trình sàng lọc là diễn biến tất yếu khi bất động sản bước sang giai đoạn phát triển ổn định hơn. Chỉ khi gắn với sự phát triển của nền kinh tế, sản xuất, dịch vụ và đô thị, bất động sản mới có thể tăng trưởng theo hướng bền vững.

HOÀN THIỆN NỀN TẢNG CHO GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN MỚI 

Tiếp nối những phân tích về xu hướng vận động của thị trường, các chuyên gia cũng đề xuất nhiều giải pháp, nhằm hoàn thiện nền tảng cho giai đoạn phát triển mới. Trong đó, TS. Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá dư địa phát triển nhà ở vẫn còn rất lớn, nếu hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ và thị trường vốn được hoàn thiện. Cụ thể, bên cạnh tín dụng ngân hàng, việc phát triển các kênh vốn trung và dài hạn là rất quan trọng, để tạo nguồn lực ổn định cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Đặc biệt, nhấn mạnh đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và tiếp thị Eras Land Phạm Văn Hảo, đánh giá thị trường đang chuyển mạnh sang giai đoạn đề cao “bất động sản dòng tiền”, khi khách hàng quan tâm nhiều hơn đến năng lực khai thác, pháp lý và khả năng tạo lợi nhuận sau đầu tư thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Chia sẻ từ thực tiễn triển khai, đại diện Eras Land lưu ý các sản phẩm nghỉ dưỡng muốn tạo sức hút trong giai đoạn mới, cần chứng minh được hiệu quả khai thác ngay từ đầu thông qua pháp lý rõ ràng, khả năng vận hành thực tế và cơ chế khai thác, chia sẻ lợi nhuận minh bạch, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Theo kết quả đánh giá năm 2026 của Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS, phần lớn các dự án đều có năng lực triển khai và sức hút thị trường ở mức cao, trong khi yếu tố tạo ra giá trị bền vững sau khi bàn giao vẫn là tiêu chí tạo nên sự khác biệt. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển của thị trường từ việc cạnh tranh bằng truyền thông và kỳ vọng, sang cạnh tranh bằng chất lượng phát triển, khả năng vận hành, trải nghiệm cư dân và tác động thực tế đối với cộng đồng.