Thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với những tín hiệu cải thiện rõ nét so với giai đoạn trầm lắng kéo dài trước đó. Tuy nhiên, đà phục hồi không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc, mà thể hiện xu hướng phân hóa mạnh phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong cấu trúc cung cầu và hành vi của nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Báo cáo thị trường gần đây của Bộ Xây dựng cùng dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu như Savills Việt Nam và CBRE Việt Nam đều cho thấy: thanh khoản đang quay trở lại, nhưng tập trung chủ yếu ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc giá trị cao vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

DÒNG TIỀN QUAY VỀ PHÂN KHÚC "AN TOÀN"

Một trong những đặc điểm rõ nét nhất của thị trường năm 2026 là sự phục hồi có chọn lọc. Theo báo cáo thị trường quý gần nhất của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản tăng so với cùng kỳ, song chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội.

Tại các đô thị lớn như TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhu cầu mua nhà ở thực tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa phục hồi rõ rệt, do chịu ảnh hưởng từ tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế.

Trong báo cáo thị trường năm 2025 - 2026, Savills Việt Nam  cho rằng người mua đang có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng bảo đảm và giá bán phù hợp với thu nhập. Điều này dẫn đến sự dịch chuyển dòng tiền khỏi các dự án mang tính đầu cơ sang các dự án có giá trị sử dụng thực.

Một điểm đáng chú ý khác là sự suy giảm rõ rệt của hoạt động “lướt sóng”. Nếu như giai đoạn trước, thị trường chứng kiến nhiều đợt tăng giá nhanh ở phân khúc đất nền, thì hiện nay, thanh khoản của phân khúc này vẫn ở mức thấp tại nhiều địa phương. Theo CBRE Việt Nam, nhà đầu tư đang chuyển sang chiến lược dài hạn hơn, ưu tiên bảo toàn vốn thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Ở chiều ngược lại, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp lại ghi nhận mức hấp thụ tích cực. Đây là hệ quả của việc Chính phủ thúc đẩy các chương trình phát triển nhà ở xã hội, đồng thời nhu cầu thực của người dân vẫn ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực công nghiệp.

BÀI TOÁN CÂN BẰNG CHƯA CÓ LỜI GIẢN TRỌN VẸN

Dù thị trường có dấu hiệu phục hồi, bài toán lớn nhất hiện nay vẫn là cân bằng cung cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Bộ Xây dựng cho biết cơ cấu nguồn cung vẫn chưa hợp lý khi tỷ trọng dự án cao cấp chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp còn hạn chế.

Một trong những nguyên nhân chính là chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm giá đất, chi phí tài chính và chi phí pháp lý. Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc phát triển các dự án có giá bán thấp. Bên cạnh đó, quá trình phê duyệt dự án tại một số địa phương vẫn còn kéo dài, làm chậm tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Các báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cũng chỉ ra nhiều dự án bị ách tắc do vướng mắc pháp lý, đặc biệt liên quan đến thủ tục đất đai và quy hoạch. Điều này không chỉ làm giảm nguồn cung mà còn đẩy giá nhà tăng cao, tạo áp lực lớn lên người mua ở thực.

Ở góc độ chính sách, Chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, như điều chỉnh chính sách tín dụng, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và rà soát pháp lý dự án. Tuy nhiên, theo đánh giá của các tổ chức nghiên cứu, hiệu quả của các chính sách này cần thêm thời gian để lan tỏa.

Một vấn đề khác là sự lệch pha giữa cung và cầu theo khu vực. Trong khi các đô thị lớn thiếu hụt nhà ở phù hợp, thì tại một số địa phương, nguồn cung lại dư thừa nhưng không có thanh khoản do thiếu nhu cầu thực. Điều này cho thấy quy hoạch và phân bổ nguồn lực phát triển bất động sản vẫn chưa theo kịp nhu cầu thị trường.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia từ CBRE Việt Nam cho rằng để thị trường phát triển bền vững, cần tập trung vào ba trụ cột chính: hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận vốn và tái cấu trúc nguồn cung theo hướng phù hợp với nhu cầu thực.

Đáng chú ý, xu hướng phát triển đô thị vệ tinh và hạ tầng giao thông kết nối đang mở ra cơ hội mới cho thị trường. Khi hạ tầng được cải thiện, áp lực lên khu vực trung tâm có thể giảm bớt, đồng thời, tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở có giá hợp lý hơn.