Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội sẽ tăng mạnh.

Theo nghiên cứu của Savills, nửa đầu năm 2025, Hà Nội có hơn 14.000 căn hộ mở bán mới. Trong đó, trên 90% thuộc phân khúc hạng B, với giá trung bình sơ cấp khoảng 82 triệu đồng/m2. Ngược lại, căn hộ hạng C với mức giá khoảng 44 triệu đồng/m2, chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Khoảng một thập kỷ trước, hạng C còn chiếm ưu thế, nhưng những năm gần đây, nguồn cung mới gần như vắng bóng.

Điểm đáng chú ý là tốc độ hấp thụ của phân khúc hạng B vẫn cao. Tính trong 6 tháng đầu năm, số căn hộ hạng B tiêu thụ được chiếm khoảng 90% lượng giao dịch. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư vẫn lớn, song nguồn cung sẵn có cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều hạn chế.

Trong bối cảnh này, thị trường vẫn đang ở “giai đoạn chuẩn bị”, chờ đợi chính sách pháp lý được sửa đổi và hạ tầng được triển khai đồng bộ, để tạo dư địa phát triển dự án mới, nhất là ở khu vực ngoài trung tâm – nơi còn quỹ đất và giao thông tiếp tục được mở rộng.

Dự báo 6 tháng cuối năm 2025, khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế. Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, dịch vụ nghiên cứu & tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định trong dài hạn, cùng với Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội và các chính sách thúc đẩy dự án nhà ở giai đoạn 2025 – 2030, Hà Nội sẽ có thêm nguồn cung từ khu vực ven đô. Ngoài ra, giải pháp phát triển nhà ở xã hội và căn hộ giá hợp lý cũng đang được đẩy mạnh, trong đó, một số dự án nhà ở xã hội dự kiến có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2.

Đối với việc phát triển căn hộ thương mại, bên cạnh chi phí xây dựng, chi phí đất và kỳ vọng lợi nhuận là những yếu tố chính quyết định giá thành và giá bán căn hộ. Nếu bài toán chi phí được giải quyết hợp lý, thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân đô thị.

Nhìn chung, bất động sản Hà Nội giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo khu vực và chất lượng dự án. "Các dự án nhà ở thí điểm, cùng những cải cách về thể chế và đầu tư hạ tầng, đặc biệt tại khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5, được kỳ vọng tạo ra tác động tích cực lên mặt bằng giá. Tuy nhiên, đây là quá trình phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố. Vì vậy, cần tiếp tục theo dõi và đánh giá, thay vì đưa ra kết luận sớm về xu hướng giá nhà tại thời điểm hiện tại”, bà Hằng nhận định.