VISRating: Tín dụng thắt chặt gây áp lực lên hồ sơ tín nhiệm của chủ đầu tư bất động sản

Cụ thể, theo VISRating, nguồn cung mới gia tăng, trong khi lãi suất tăng mạnh và mặt bằng giá bất động sản cao, sẽ tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu mua nhà.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống 95% trong năm 2025, trước đó năm 2024 là 106%, phản ánh tâm lý người mua thận trọng hơn trong bối cảnh giá căn hộ ở mức cao và tiếp tục tăng 20% so với cùng kỳ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. 

Nguồn cung mới tại Hà Nội và Tp.HCM tăng 22% trong 2025 nhờ môi trường pháp lý cải thiện, và dự kiến duy trì ở mức cao trong 2026, chủ yếu từ các dự án cao cấp, đại dự án trung – cao cấp tại khu vực vùng ven, cùng với nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.

Đơn vị xếp hạng tín nhiệm kỳ vọng lãi suất vay mua nhà bình quân 2026 sẽ cao hơn 3–4% so với cùng kỳ do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản thắt chặt. Giá bán và số lượng giao dịch dự kiến sẽ giảm trong 2026, thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn.

Về nguồn vốn, sau khi tăng mạnh 36% so với cùng kỳ trong 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu sẽ kiềm chế đà tăng nóng của tín dụng Bất động sản tương đương tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống 2026 ở mức 15%, qua đó thắt chặt khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư. 

Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt 129 nghìn tỷ đồng trong 2025 tăng 40% so với cùng kỳ. Kỳ vọng đà tăng sẽ tiếp tục trong 2026, nhờ nhu cầu tái cấp vốn tăng cao khi có tới 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong 2026, tăng 74% so với cùng kỳ. Đồng thời, ngày càng nhiều chủ đầu tư sẽ huy động vốn cho dự án mới qua thị trường trái phiếu, như SGR và Thiên Phúc Invest.

Thị trường chứng khoán và M&A được hỗ trợ bởi việc nâng hạng và tâm lý tích cực từ các chủ đầu tư bất động sản quốc tế, sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu vốn trong 2026. Vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 7,1 tỷ USD trong 2025 tăng 13% so với cùng kỳ, trong khi giá trị phát hành cổ phiếu tăng 34%.

Về sức khỏe tài chính, theo đánh giá của VISRating, hồ sơ thanh khoản sẽ ngày càng phân hóa trong 2026. Các chủ đầu tư có kế hoạch bàn giao lớn sẽ duy trì vị thế vững chắc, trong khi các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc bàn giao dự án sẽ đối mặt với áp lực tái cấp vốn

Đòn bẩy nợ vay (Nợ/EBITDA), tăng nhẹ lên 3,4 lần trong 2025 (2024: 3,3 lần), dù tổng nợ vay tăng 34% so với cùng kỳ. Việc ghi nhận lợi nhuận tích cực từ bàn giao dự án sẽ tiếp tục giúp giảm thiểu tác động của nợ gia tăng và ổn định mức đòn bẩy trong 2026.

Hồ sơ thanh khoản của các chủ đầu tư niêm yết cải thiện rõ rệt trong 2025, với tỷ lệ Tiền/Nợ ngắn hạn bình quân tăng từ 49% lên 80%, nhờ doanh số bán hàng tích cực. Dòng tiền từ các dự án có kế hoạch bàn giao lớn như Izumi City, Southgate (NLG), Green City, Golden City (VHM) và The Privé (DXG) sẽ tiếp tục hỗ trợ thanh khoản của các chủ đầu tư này trong 2026.

Tuy nhiên, hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư vướng mắc pháp lý hoặc thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, như NVL, API và NRC, sẽ duy trì ở mức yếu trong 2026, do CFO âm kéo dài, nguồn tiền mặt hạn chế, khó khăn tái cấp vốn trong bối cảnh tiến độ dự án bị đình trệ.

Điểm tích cực cho ngành là trọng tâm chính sách đang chuyển từ gia tăng nguồn cung sang thúc đẩy bất động sản giá phù hợp và nâng cao minh bạch thị trường

Trong 2025, tiến độ phê duyệt dự án mới tiếp tục được đẩy nhanh, với nhà ở xã hội, nhà ở xã hội, tăng 161% so với cùng kỳ (2024: +13% so với cùng kỳ).

Nghị quyết sắp ban hành của Chính phủ về nhà ở thương mại phân khúc giá phù hợp sẽ giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15%, để giá bán hợp lý hơn, giúp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp đến trung bình.

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, quy định việc áp dụng mã định danh cho bất động sản, giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và nhà ở của cơ quan quản lý, đồng thời giảm tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch cho người mua nhà.