Bất động sản Việt Nam 2026: Khi Quản trị dữ liệu và ESG trở thành "hệ điều hành" mới

Trao đổi với VnEconomy, bà Stephanie Đinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án tại JLL Việt Nam, khẳng định rằng việc ứng dụng mô hình dữ liệu tập trung và các giải pháp thông minh cùng tính bền vững ngay từ giai đoạn thiết kế là chìa khóa để đảm bảo hiệu quả đầu tư và nâng cao giá trị tài sản trong kỷ nguyên số…

Thưa bà, xu hướng bền vững đang thay đổi ra sao trong cách tiếp cận quản trị và phát triển bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt khi các quy định về dữ liệu công trình đang dần hoàn thiện? 

Tại Việt Nam, tính bền vững đã trở thành chuẩn mực thực hành. Tính đến hết năm 2025, thị trường ghi nhận 780 tòa nhà với khoảng 18,69 triệu m2 sàn đạt chứng nhận xanh; trong đó EDGE dẫn đầu với 50,51%, theo sau là LEED (37,18%) và Green Mark 6,54%. 

Riêng năm 2025, số lượng công trình được cấp chứng nhận tăng 20% so với năm trước, ghi nhận sự xuất hiện lần đầu của trung tâm dữ liệu và công trình di tích. Điều này minh chứng cho sự dịch chuyển từ "phủ xanh" giai đoạn cuối sang tích hợp bền vững ngay từ khâu tiền khả thi và thiết kế.

Khung pháp lý cũng đang ủng hộ cách tiếp cận dựa trên dữ liệu. Quy định cuối năm 2024 yêu cầu áp dụng mô hình thông tin công trình cho dự án từ nhóm B và công trình cấp II trở lên, nộp dữ liệu theo định dạng chuẩn mở khi thẩm định. Bộ tiêu chuẩn quốc gia 2024 về quản lý thông tin công trình tương thích quốc tế cho phép triển khai trong môi trường dữ liệu dùng chung.

TIỆN ÍCH THÔNG MINH, HẠ TẦNG CÔNG NGHỆ VÀ TIÊU CHUẨN XANH: “BỘ LỌC” CẠNH TRANH TRONG PHÂN KHÚC CAO CẤP

Có những thay đổi nào trong yêu cầu của chủ đầu tư về tiêu chuẩn chất lượng dự án tại Việt Nam hiện nay, đặc biệt là ở các tiêu chí như hiệu suất cao hay tính bền vững để đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng thu hút khách thuê của dự án, thưa bà?

Theo ghi nhận của JLL, tính bền vững đã trở thành yêu cầu cốt lõi ở văn phòng hạng A, khu công nghiệp và kho vận chất lượng cao, khách sạn và nghỉ dưỡng theo chuẩn quốc tế. Nhiều tập đoàn đa quốc gia và doanh nghiệp lớn yêu cầu chứng nhận công trình xanh ngay từ bản mô tả nhu cầu. Tại Hà Nội và TP.HCM, tiêu chí xanh và hiệu suất cao là bộ lọc quan trọng trong quyết định thuê của doanh nghiệp, góp phần duy trì hấp thụ ròng của văn phòng hạng A ở mức ổn định.

Báo báo mảng kho vận và sản xuất Q4 2025 của JLL ghi nhận, phía Nam có khoảng 5,7 triệu m2 nhà xưởng và 2,4 triệu m2 nhà kho xây sẵn; phía Bắc có khoảng 4,1 triệu m2 nhà xưởng và 2,0 triệu m2 nhà kho. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trên 80%, giá chào thuê gộp bình quân khoảng 5,04 USD/m2/tháng. Yêu cầu phát thải ròng bằng không khiến tài sản có chứng nhận xanh và đo lường hiệu suất minh bạch được ưu tiên.

Với phân khúc văn phòng, nhu cầu thuê tại TP.HCM và Hà Nội tiếp tục tăng nhờ các tập đoàn đa quốc gia mở rộng hoạt động. Báo cáo JLL cũng ghi nhận nguồn cung hạng A mới dự kiến sẽ đưa tổng không gian làm việc cao cấp và xanh vượt mốc 180.000 m2 trong năm 2026, tạo áp lực đáng kể lên tài sản hiện hữu. Các tòa nhà đã khai thác lâu năm có nguy cơ không đáp ứng tiêu chuẩn mới về tiện ích thông minh, hạ tầng công nghệ và chứng nhận xanh. Chủ sở hữu tài sản lâu năm nên cân nhắc nâng cấp chiến lược hoặc tái định vị sản phẩm để duy trì sức cạnh tranh.

Nhiều chủ đầu tư lo ngại việc nâng cao tiêu chuẩn dự án sẽ làm tăng chi phí đầu tư. Vậy chi phí và lợi ích dài hạn sẽ được tối ưu hoá như thế nào khi áp dụng các tiêu chuẩn cao ngay từ giai đoạn thiết kế? 

Nếu tích hợp mục tiêu hiệu suất và tiêu chí bền vững từ giai đoạn ý tưởng, chi phí tăng thêm có thể kiểm soát. Trọng tâm là tối ưu theo các mốc thiết kế, cấu hình vỏ công trình và hệ thống thông gió, làm mát, điều hòa phù hợp khí hậu, thiết kế đo đếm chi tiết theo khu vực, và kiểm soát sớm qua hệ thống quản lý tòa nhà và quản lý năng lượng để tránh phát sinh trong vận hành. Thực tế tại khu vực châu Á và Thái Bình Dương cho thấy mô hình văn phòng thông minh có thể giảm khoảng 30% tiêu thụ năng lượng từ đó tiết kiệm được 20% chi phí vận hành khi tích hợp cảm biến và nền tảng quản lý năng lượng theo thời gian thực.

Ngược lại, bổ sung tiêu chí xanh khi dự án đã thiết kế và thi công theo cách truyền thống thường khiến chi phí đạt cùng mức hiệu suất cao hơn đáng kể do ràng buộc hiện trường và gián đoạn vận hành. Lập lộ trình từ đầu vòng đời giúp tránh khóa cứng thiết kế và chi phí chuyển đổi muộn. Về dài hạn, đầu tư vào chất lượng thiết kế và hiệu suất vận hành cải thiện dòng tiền ròng, tăng sức hút với khách thuê và củng cố giá trị tài sản.

QUẢN TRỊ RỦI RO BẰNG DỮ LIỆU VÀ THÔNG TIN CÔNG TRÌNH XUYÊN SUỐT VÒNG ĐỜI DỰ ÁN 

Từ kinh nghiệm các thị trường phát triển như Anh, Mỹ, Pháp hay Singapore, đâu là phương pháp quản trị dự án giúp tối ưu chất lượng, tiến độ và ngân sách có thể được áp dụng linh hoạt tại Việt Nam, thưa bà?

Các thị trường tiên tiến thường tập trung vào ba trụ cột: tích hợp đa chuyên ngành từ sớm, quản trị dữ liệu số và kỷ luật kiểm soát thay đổi. Việc mời các chuyên gia kỹ thuật, vận hành và bền vững tham gia ngay từ giai đoạn ý tưởng là chìa khóa để tối ưu hóa cả quá trình xây dựng lẫn vận hành sau này.

Để kiểm soát chặt chẽ các chỉ tiêu, việc ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM) cùng nền tảng quản lý dự án theo thời gian thực là vô cùng cần thiết. Bên cạnh đó, các dự án cần tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn quản lý quốc tế (Chất lượng, An toàn, Môi trường) và thực hiện nghiệm thu, hiệu chỉnh thông qua đơn vị độc lập để đảm bảo về đích đúng kế hoạch.

Bà có thể chia sẻ những thách thức lớn nhất trong quá trình triển khai tại Việt Nam hiện nay? Các giải pháp quản trị nào cần được ưu tiên để đảm bảo mục tiêu về chất lượng, thời gian và chi phí?

Với danh mục dự án trải rộng từ văn phòng, nhà máy, kho bãi, đến logistics, tổ hợp đa chức năng trong các lĩnh vực công nghệ, du lịch, nhà hàng… thách thức phổ biến nhất hiện nay là tình trạng thay đổi thiết kế giữa chừng, áp lực tiến độ và sự phối hợp phức tạp giữa nhiều bên.

Để giải quyết, chúng tôi thiết lập quy trình quản lý rõ ràng với bảng phân bổ trách nhiệm minh bạch; rà soát thiết kế có hệ thống, tối ưu chi phí có kiểm soát, ứng dụng công cụ quản lý dựa trên dữ liệu, cùng nghiệm thu và đào tạo vận hành trước bàn giao.

GIẢI BÀI TOÁN “ẨN SỐ” TRONG CẢI TẠO BẰNG MÔ HÌNH HIỆU SUẤT

Với các dự án nâng cấp và cải tạo phức tạp, phương pháp nào đang được áp dụng có thể giúp việc nâng cấp đảm bảo hiệu quả mà không làm gián đoạn công trình và tối đa hóa giá trị tài sản, thưa bà?

Cải tạo là bài toán khó do nhiều "ẩn số" về hiện trạng kết cấu, hệ thống MEP và áp lực duy trì vận hành liên tục. Điều này đòi hỏi công tác đánh giá kỹ lưỡng để thiết lập "đường cơ sở hiệu suất" chính xác, từ đó lập kế hoạch thi công phân kỳ nhằm hạn chế ảnh hưởng đến người sử dụng.

Tuy nhiên, đây là cơ hội vàng để nâng cấp hệ thống quản lý tòa nhà (BMS), đo đếm năng lượng chi tiết và cải thiện môi trường trong nhà theo các chuẩn LEED, WELL hay EDGE. Việc tích hợp hạ tầng thông minh và không gian linh hoạt giúp tài sản thích ứng tốt với nhu cầu tương lai, tối ưu tỷ suất hoàn vốn (ROI) và bảo vệ giá trị tài sản dài hạn.

JLL dự báo thế nào về xu hướng phát triển dự án BĐS tại Việt Nam trong năm 2026 và những năm tới? Công nghệ và giải pháp thông minh sẽ tác động ra sao đến quy trình quản lý dự án?

Từ 2026, chúng tôi kỳ vọng thị trường tiếp tục có những tín hiệu tăng trưởng tích cực nhờ FDI bền vững, pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn thiện. Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 50% vào năm 2030 sẽ thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu nhà ở, dịch vụ, thương mại, công nghiệp. Cạnh tranh sẽ dịch chuyển từ số lượng sang chất lượng, tập trung vào trải nghiệm người dùng và hiệu suất vận hành.

Về công nghệ, sự kết hợp giữa BIM và Digital Twin (mô hình song sinh số), cùng hệ thống quản lý tòa nhà tích hợp AI để tối ưu năng lượng và bảo trì dự báo sẽ giữ vai trò then chốt. Dù thách thức về chi phí đầu tư và năng lực nhân sự, việc chuyển đổi số và ứng dụng dữ liệu hiện trường là cơ hội để hình thành lợi thế cạnh tranh bền vững.

Bà có khuyến nghị nào về các tiêu chí ưu tiên của các chủ đầu tư khi tìm kiếm đối tác quản lý và phát triển dự án để đảm bảo thành công và hiệu quả đầu tư tối ưu?

Dựa trên thực tiễn triển khai tại Việt Nam và khu vực, tôi cho rằng có ba yếu tố then chốt chủ đầu tư cần xem xét. Thứ nhất là kinh nghiệm thực tế với các dự án tương đồng về quy mô và độ phức tạp. Thứ hai là năng lực đội ngũ cùng sự minh bạch trong kiểm soát chi phí, tiến độ. Cuối cùng là khả năng tích hợp kỹ thuật, vận hành và bền vững ngay từ đầu thông qua quản trị dữ liệu tập trung và nghiệm thu độc lập.

Chủ đầu tư không nên chọn đối tác chỉ dựa trên giá thấp nhất. Quản lý dự án là một khoản đầu tư mang lại giá trị gia tăng, không phải chi phí thuần túy. Thực tế, một đối tác có năng lực quản trị tốt có thể tối ưu hóa 5–10% tổng chi phí dự án và bảo đảm tiến độ, mang lại giá trị vượt trội so với những lựa chọn giá rẻ nhưng tiềm ẩn rủi ro chậm trễ hoặc vượt ngân sách.