Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất được quy định cụ thể theo thông tư hướng dẫn do Bộ Tài chính mới ban hành

Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất được quy định cụ thể theo thông tư hướng dẫn do Bộ Tài chính mới ban hành.

Thông tư này (số 145 /2007/TT-BTC) hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Với thông tư này, các địa phương có thêm cơ sở cụ thể để nhanh chóng xây dựng và hoàn thiện bảng giá đất mới, dự kiến công bố từ ngày 1/1/2008.

Theo hướng dẫn của Thông tư, các địa phương xây dựng bảng giá đất theo 4 phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng dư.

Cụ thể, với phương pháp so sánh trực tiếp, các địa phương phải khảo sát và thu thập thông tin thông qua việc xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin.

Đối với mỗi loại đất, khi tiến hành định giá phải lựa chọn từ 3 - 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lực chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để định giá. Việc xác định giá được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3 - 5 thửa đất, khu đất đó.

Với phương pháp thu nhập, các địa phương sẽ xác định bằng cách tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.

Đối với đất nông nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức: giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.

Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn.

Còn theo phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan… Phương pháp này được thực hiện theo những tính toán trên cơ sở tổng giá trị phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng)…