Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được kinh doanh phần diện tích đất kinh doanh dịch vụ, thương mại để bù đắp chi phí…

Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (dự thảo Nghị định) đang được Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến, trong đó, đề xuất cơ chế ưu đãi đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư…

ƯU ĐÃI VỀ ĐẤT ĐAI

Dự thảo Nghị định quy định chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án theo quy định (điểm a khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở).

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong quy hoạch chi tiết của dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cụ thể, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với: Diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; Diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); Diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; Công trình khác, gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ, nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác  (trừ trường hợp thực hiện dự án quy gom nhà chung cư) hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định.

Trường hợp sau khi lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung được phê duyệt dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.

ƯU ĐÃI KINH DOANH THƯƠNG MẠI

Dự thảo Nghị định cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư.

Theo đó, phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để bù đắp chi phí (tại điểm b khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở) được quy định cụ thể như sau:

Đối với phần diện tích nhà ở còn lại thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất khi bán căn hộ này.

Đối với phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư không phải nộp tiền thuê đất khi bán phần diện tích kinh doanh này.

Đối với phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định và ngoài phạm vi được kinh doanh mà không phải nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.

Ngoài ra, Nghị định còn quy định trường hợp thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư theo giải pháp quy gom (quy định tại khoản 4 Điều 64 của Luật Nhà ở) thì chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai và cơ chế ưu đãi về kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trường hợp dự án xây dựng lại nhà chung cư sau quy gom không đảm bảo hiệu quả tài chính thì chủ đầu tư được đề xuất UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc giao đất, cho thuê đất đối với các phần diện tích đất có nhà chung cư cũ để bảo đảm cân đối hiệu quả tài chính của dự án.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản về Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”. Theo HoREA, Nghị định 69 sẽ đẩy mạnh công tác xây dựng lại hàng ngàn chung cư cũ có tuổi đời trên dưới 50 năm, nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Nghị định 69 cho phép “quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư... (Điều 13). Điều này vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.

Vì thực tiễn tại TP.HCM có hơn 1.000 chung cư cũ. Trong đó, có một số ít khu chung cư có quy mô lớn, như: chung cư Cô Giang, quận 1; chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3; chung cư Chánh Hưng, quận 8; các chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, quận 10; chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh.

Còn lại đa số là các chung cư nhỏ, dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975...  Chẳng hạn, tại quận 5, có 408 chung cư, quận 3 có 43 chung cư, phần lớn không thể xây dựng lại chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Để giải quyết bài toán nan giải này, UBND quận 3, TP.HCM xây dựng kế hoạch “quy gom” 43 khu chung cư trên địa bàn để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận 3.

 “Giải pháp “quy gom” này sẽ khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư được xây dựng tại vị trí khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… dẫn đến người tái định cư không vào ở. Thực tế đã xảy ra với Khu tái định cư xã Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), chỉ có 15% người tái định cư đến cư ngụ trên tổng số hơn 1.700 căn hộ, gây lãng phí”, HoREA nhấn mạnh.

Với Luật Nhà ở 2023, khi có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025 sẽ gỡ thêm nhiều nút thắt trước đó mà ngay cả nghị định hướng dẫn cũng chưa quy định đầy đủ. Việc này sẽ giúp cho việc chỉnh trang đô thị được nhanh chóng và hài hòa các bên liên quan trong dự án cải tạo lại nhà chung cư cũ.