Trong năm tới, bên cạnh các dự án mở bán mới, thị trường TP.HCM sẽ có một số dự án bất động sản tái khởi động sau thời gian “đứng hình” vì vướng mắc pháp lý…

Nhu cầu mua nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Đối với các dự án nhà ở có giá bán hợp lý, nằm ở vị trí thuận lợi và pháp lý rõ ràng… sẽ là lựa chọn của người mua.

NGƯỜI DÂN LUÔN TÌM KIẾM CƠ HỘI MUA NHÀ VỪA TÚI TIỀN

Năm 2023 đã trôi qua, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn không giảm dù nhu cầu đối với loại hình này đi xuống. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 11/2023, mức độ quan tâm đến chung cư giảm 20% so với tháng tháng 2/2023, nhưng giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý 4/2023 vẫn tăng từ 6% đến 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc). Tại TP.HCM, quý 4/2023 chứng kiến giá chung cư cao cấp giữ nguyên, chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ từ 1% đến 4%.

Đối với nhà phố, trong năm 2023, loại hình này đã chứng kiến những biến động tiêu cực. Hiện tượng trả mặt bằng xuất hiện nhiều ở các tuyến phố lớn tại Hà Nội và TP.HCM do hiệu quả kinh doanh nhà phố giảm, vì cạnh tranh từ trung tâm thương mại, thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng phổ biến, ước tính năm 2023, số lượng người tiêu dùng mua sắm trực tuyến tăng gần 9% so với năm ngoái. Trong khi đó, giá cho thuê nhà phố vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là khu vực trung tâm và không có xu hướng điều chỉnh.

Còn với loại hình đất nền, theo thống kê củaBatdongsan.com.vn, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm, thị trường vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản. Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11/2023 giảm 18% so với tháng 2/2023. Đến quý 4/2023, có tới 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm từ 10% đến 50%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực luôn chờ đợi và tìm kiếm cơ hội mua nhà phù hợp túi tiền. Nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" cho việc tháo gỡ khó khăn đối với các chủ đầu tư khi có chính sách bán hàng và giá cả hợp lý.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, hầu hết các mức giá giảm vẫn cao hơn so với mức giá mua ban đầu. Vì vậy đứng từ phía người mua, dù giá đã giảm họ vẫn thấy đây là mức giá cao và có tâm lý chờ đợi giá thấp hơn nữa. Chưa kể hầu hết sự giảm giá chỉ xuất hiện ở phân khúc cao cấp và hạng sang là thị trường khá kén khách, và khi giao dịch trên thị trường thứ cấp, các khách hàng phải trả hết tiền một lần, chứ không được thanh toán theo tiến độ như trên thị trường sơ cấp. Với những lý do đó, các khách hàng cũng không quá mặn mà, kể cả khi giá có giảm.

“Tâm lý chờ đợi của khách hàng là điều có thể lý giải được. Họ chờ đợi có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp túi tiền hơn, những sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp là những điều khách hàng đang rất mong chờ trên thị trường”, bà Dung chia sẻ.

HỒI PHỤC CHẬM TRONG NĂM 2024

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung mới vẫn duy trì hạn chế so với những năm trước, dự kiến có thêm hơn 30.000 căn nhà ở mới được chào bán ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, phần nhiều đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang trở lên sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao tại cả 2 thành phố.

"Giá bán vẫn neo ở mức cao, nên người mua ngần ngại xuống tiền và có tâm lý chờ đợi xem trong thời gian tới, mức giá trên thị trường sơ cấp có giảm không, nghĩa là có những nguồn hàng ở phân khúc trung cấp và bình dân tham gia vào thị trường không để họ mua và đầu tư", bà Dung cho biết.

Riêng tại TP.HCM, Savills Việt Nam dự báo năm 2024 sẽ có hơn 16.000 căn hộ và 2.000 biệt thự, nhà phố được mở bán mới.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng phòng Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam, cho biết hoạt động kinh doanh nhà ở có thể sẽ tiếp tục chậm lại trong thời gian ngắn, kéo dài thời kỳ suy thoái kể từ cuối năm 2022, các yếu tố kìm hãm thị trường có thể kéo dài đến năm 2024. Trong đó, có khó khăn về dòng tiền, áp lực mà các nhà đầu tư đang cảm thấy phải trả nợ trái phiếu, tính thanh khoản thấp và tâm lý người mua bị khuất phục.

Savills Việt Nam kỳ vọng sự phục hồi sẽ nhờ những nỗ lực của Chính phủ nhằm thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao tính minh bạch trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ phục hồi đầu tiên, vì đây là trung tâm kinh tế của khu vực với nhu cầu nhà ở đáng kể.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang và sẽ phụ thuộc vào những chuyển dịch nhất định, trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng... Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

“Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất một số nơi có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng”, ông Tuấn nói.