Ông nhận định thế nào về tình trạng giao dịch trên thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay?

Như chúng ta thấy, giai đoạn từ cuối năm 2022, thị trường đã có những dấu hiệu của sự đi xuống, đóng băng. Tình trạng này kéo dài cho đến nay. Mọi hoạt động ở cả cung lẫn cầu đều rất yếu ớt. Quý 1/2023, toàn thị trường ghi nhận khoảng 2.700 giao dịch thành công, chỉ bằng tầm 2% của năm 2018. Đến quý 2/2023, thị trường đã có dấu hiệu nhích lên, đạt gần 4.000 giao dịch (tốt hơn nhiều so với quý 1).

Vài tháng gần đây, tại một số khu vực, một số dự án trên cả nước đã có sự chuẩn bị cho việc chào hàng, bán hàng, các sàn giao dịch ở một số nơi cũng rục rịch tái khởi động. Tuy thị trường chưa trở lại bình thường như trước nhưng đã có dấu hiệu tốt lên. Trong đó, có một số khu vực bừng lên, hoạt động tích cực hẳn như Hải Phòng, Thủ Đức, các vùng lân cận TP.HCM…

Theo ông, đâu là những yếu tố đem lại những tín hiệu tích cực đó?

Những dấu hiệu trên cho thấy hiệu quả của những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản cũng như các chính sách vĩ mô, chính sách điều hành của Chính phủ đang tác động tích cực đến các hoạt động của thị trường và doanh nghiệp. Với một số doanh nghiệp, một số dự án lớn, Chính phủ còn can thiệp trực tiếp thông qua Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ trực tiếp tháo gỡ để dự án hoạt động trở lại. Chính phủ đang giống như thầy thuốc; thị trường, doanh nghiệp giống như cơ thể bị bệnh, bị đuối sức đang được “bốc thuốc” và đang có dấu hiệu khỏi bệnh.

Nhiều người cho rằng những bất cập và khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản chủ yếu là đến từ cơ chế, chính sách liên quan đến lĩnh vực này. Do đó, nếu các vướng mắc về pháp lý không được tháo gỡ triệt để thì thị trường vẫn chưa thể hồi phục, ông nghĩ sao về ý kiến trên?

Thực tế cho thấy, chúng ta đang thiếu nhiều thể chế, quy định để kiểm soát, giám sát hoạt động, vận động, đặc biệt là sự di biến động của hàng hóa bất động sản. Vì thế, bất kỳ ai cũng có thể dễ dàng thao túng nó. Ngay cả người nông dân, bà bán hàng nước, ông xe ôm… đều có thể biến nó thành hoạt động đầu cơ, trục lợi, làm thiệt hại cho thị trường, cho các nhà đầu tư, người tiêu dùng và đặc biệt là thiệt hại cho Nhà nước.

Ở các vụ án gần đây, có thể thấy tiền từ tham nhũng, trốn thuế, vi phạm quy định pháp luật… chuyển sang hàng hóa bất động sản rất phổ biến. Sở dĩ có hiện trạng này là do các quy định quá lỏng lẻo, không kiểm sát được các hoạt động, dòng tiền trên thị trường. Chúng tôi cho rằng đây là vấn đề Nhà nước cần phải điều chỉnh.

Chúng tôi cũng rất vui mừng vì thời gian qua, Trung ương Đảng, Chính phủ, các bộ ngành…  đã có tư duy đổi mới đối với thị trường bất động sản. Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Nghị quyết yêu cầu kiểm soát, giám sát chặt chẽ, đồng thời phải minh bạch thị trường bất động sản. Để cụ thể hóa Nghị quyết 18, Chính phủ đã chỉ đạo sửa đổi các quy định pháp luật, trong đó có Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tạo môi trường thông thoáng nhưng phải minh bạch, phải kiểm soát, đặc biệt là phải điều tiết được thị trường mỗi khi xảy ra các vấn đề khủng hoảng.

Liên quan đến chủ trương trên, mới đây, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Theo ông, sàn giao dịch này ra đời sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Chúng tôi cho rằng mọi giao dịch bất động sản, kể cả quyền sử dụng đất cũng phải qua sàn sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản, tạo tâm lý tin tưởng cho nhà đầu tư, người tiêu dùng đối với việc vận hành thị trường bất động sản thông qua pháp luật.

Điều này thể hiện ở 4 nội dung sau:

Thứ nhất, trước đây, chúng ta thường không chú ý đến hoạt động giao dịch một số loại hình đất đai như đất nông nghiệp, đất dịch vụ, đất rừng…, tạo điều kiện cho các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Trong khi, quyền sử dụng đất gắn với tất cả các loại hình bất động sản, không chỉ là nhà ở mà còn là đất nông nghiệp, đất thương mại … Khi giao dịch, tất cả đều phải qua sàn, sẽ làm tăng tính giám sát một cách đầy đủ, rộng rãi, phủ kín hoạt động của thị trường.

Thứ hai, hàng hóa là nhà, đất, công trình… sẽ được giám sát, được thẩm tra, thẩm định trước khi đưa lên sàn, đồng nghĩa với được kiểm soát chặt chẽ hơn, tránh hiện tượng trục lợi, lừa dối khách hàng.

Thứ ba, khi mọi giao dịch qua sàn, chúng ta sẽ thu thập được dữ liệu thông tin một cách đầy đủ sự vận động, di biến động hàng hóa bất động sản trên cả nước. Như vậy, chúng ra sẽ có một big data, giúp chúng ta nắm bắt được đầy đủ tính chất, quy luật của thị trường và có thể dự báo biến động xảy ra trên thị trường thông qua các hiện tượng trên sàn giao dịch. Đặc biệt, giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn còn giúp chúng ta có chỉ số giá giao dịch hàng ngày chính xác đến từng tỷ lệ phần trăm điểm. Qua đó, các cơ quan chức năng có được dữ liệu làm cơ sở phê duyệt giá thị trường chính xác nhất.

Thứ tư, thông qua hệ thống sàn giao dịch, chúng ta sẽ thu hút hoạt động đầu tư cả trong và ngoài nước, tạo cơ hội thiết lập quỹ đầu tư tín thác, nhà ở… để phát triển các dự án. Thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn cũng sẽ giảm thiểu tối đa hoạt động rửa tiền, trốn thuế…

Hiện nay, các đơn vị môi giới bất động sản đang rất khốn đốn, theo như khảo sát của Hội Môi giới bất động sản đối với các thành viên trong Hội thì khoảng 43% số sàn chỉ có khả năng cầm cự đến hết 2023. Vậy, sự ra đời của sàn giao dịch quyền sử dụng đất liệu có làm trầm trọng thêm khó khăn mà các doanh nghiệp hoạt động dịch vụ bất động sản đang gặp phải?

Để đáp ứng được hoạt động giao dịch qua sàn như tôi đã phân tích, thì  rõ ràng năng lực, quy định đối với các đơn vị môi giới phải được nâng lên ở mức cao hơn nhiều nhằm đáp ứng được yêu cầu mới. Qua đó, các công ty môi giới, nhân viên môi giới phải được trang bị năng lực chuyên môn, nhận thức, trình độ phải cao hơn, chứ không phải như bây giờ, chỉ đóng vai trò kết nối trung gian. Tương lai, họ phải nắm quy định pháp luật, pháp lý bất động sản, quá trình tạo ra bất động sản, quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, quy định về giao dịch dân sự, hành chính….

Việc sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới cũng phải chặt chẽ, nghiêm túc hơn. Qua đó, vô hình sẽ nâng giá trị, vai trò của các đơn vị làm môi giới. Như vậy mới hướng đến tính minh bạch, ổn định, chuyên nghiệp của thị trường. Khi đó, các môi giới tham gia nghề này thông qua học hành, sát hạch nghiêm túc được công nhận thì sẽ ổn định, chuyên nghiệp hơn, gắn bó với nghề chứ không phải như bây giờ, người bán nước, xe ôm cũng có thể đi môi giới bất động sản, thích thì làm không thích thì “nhảy” nghề…

Hiện nay, thị trường không phải là thị trường chuyên nghiệp, có chất lượng tốt nên muốn thay đổi thì trước hết phải thay đổi những quy định bất cập của pháp luật.

Với các tín hiệu tích cực trên thị trường cũng như những chính sách điều hành của Chính phủ như ông đã phân tích ở trên, thì liệu có thể kỳ vọng cuối năm nay, thị trường bất động sản sẽ thoát khỏi tình trạng ảm đạm?

Từ giờ đến cuối năm, không hy vọng thị trường khỏe mạnh bình thường như trước đây nhưng sẽ có sự hồi sinh, hoạt động trở lại. Tuy vẫn còn yếu nhưng nhiều tín hiệu đang mang lại niềm tin rằng giai đoạn tiếp theo, sức khỏe của thị trường sẽ được cải thiện rõ rệt, mọi hoạt động đầu tư, hoạt động sản xuất kinh doanh… đang bị ảnh hưởng bởi sự đình trệ của thị trường bất động sản sẽ có chỉ số phát triển tốt hơn.

VnEconomy 30/08/2023 11:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 35-2023 phát hành ngày 28-08-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam