Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phát triển mới trong bối cảnh dòng vốn FDI có chọn lọc tiếp tục đổ vào các lĩnh vực chiến lược; đồng thời hạ tầng tiếp tục giữ vai trò then chốt trong dẫn dắt xu hướng giãn nở đô thị, tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn...

Ngày 19/3/2026, Cushman & Wakefield Việt Nam tổ chức hội thảo thị trường với chủ đề “Viết tiếp câu chuyện đô thị hóa Việt Nam: Hành trình chuyển mình 2015 - 2035”. Tại hội thảo, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phát triển mới, với sự dịch chuyển rõ nét về không gian đô thị, phân khúc sản phẩm và dòng vốn đầu tư. Trong đó, hạ tầng tiếp tục được xác định là yếu tố then chốt, vừa dẫn dắt xu hướng giãn nở đô thị, vừa tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.

CÁC KHU ĐÔ THỊ ĐỊA PHƯƠNG ĐANG HƯỚNG TỚI CÁC TIÊU CHUẨN QUỐC TẾ

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án hiện tập trung ở khu trung tâm (CBD) truyền thống, đồng thời mở rộng về phía Đông và phía Nam như Quận 7 và Thủ Đức. Trong đó, hạ tầng giữ vai trò then chốt khi kết nối lõi trung tâm thông qua các tuyến vành đai, metro và cao tốc.

“Khi nhìn vào dòng thời gian của thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh, chúng ta thấy một sự chuyển mình lớn từ các khu đô thị địa phương sang các tiêu chuẩn quốc tế. Ví dụ, chúng ta trải qua 4 giai đoạn. Giai đoạn 1 là sự hình thành thị trường, nhưng thực tế thị trường chỉ thực sự tăng tốc ở giai đoạn 3 với “kỷ nguyên vàng” của sự đa dạng hóa. Và bây giờ, chúng ta bắt đầu năm 2026 với một chu kỳ nguồn cung mới”, bà Ly nhận định.

Trước đây, các dự án chuẩn mực như Phú Mỹ Hưng hay The Manor có giá khởi điểm khoảng 1.500 USD/m². Hiện nay, các dự án như Empire City, Metropole hay The Global City trở thành trọng tâm mới tại khu Đông. Ở phân khúc cao cấp hơn, Grand Marina Saigon ghi nhận mức giá khoảng 15.000 - 20.000 USD/m², cho thấy sự thay đổi đáng kể của thị trường, vốn đã bước sang chu kỳ mới với phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đối với nhà liền thổ, trong 10 năm qua, giá tăng hơn 300%, tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 14%/năm. Giai đoạn 2017 - 2019 là thời điểm giao dịch đạt đỉnh, nhưng sau đó giảm do Covid-19, vướng mắc pháp lý và khủng hoảng trái phiếu, dù giá vẫn tiếp tục tăng nhờ lãi suất thấp, khoảng 4%/năm.

Đến năm 2023, khi nguồn cung mới, đặc biệt là từ các đại dự án, được đưa ra thị trường, giá trung bình bị pha loãng xuống hơn 6.000 USD/m². Tuy nhiên, thị trường phân hóa rõ, trong đó, khu Đông vẫn tăng giá 15–30%/m², giúp người mua có thêm lựa chọn.

“Hạ tầng tiếp tục là động lực chính của thị trường, khi hạ tầng hoàn thiện, diện mạo đô thị tập trung sẽ rõ nét hơn, qua đó, khẳng định vai trò then chốt của hạ tầng trong giai đoạn phát triển tiếp theo”, bà Ly nhận định.

THÀNH PHỐ ĐANG CHUYỂN MÌNH TỪ MÔ HÌNH PHÁT TRIỂN ĐƠN CỰC SANG ĐA TRUNG TÂM

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, Thành phố đang chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang đa trung tâm, liên kết chặt chẽ với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Việc kết nối các địa phương sẽ hỗ trợ hoàn thiện chuỗi sản xuất, ví dụ như sự hội tụ giữa trung tâm tài chính TP. Hồ Chí Minh, thủ phủ sản xuất Bình Dương và cảng nước sâu Vũng Tàu.

Trong bối cảnh thu hút FDI có chọn lọc, Việt Nam đang tập trung vào các ngành chiến lược như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), robot và công nghệ sinh học để áp dụng ưu đãi thuế. Hạ tầng tiếp tục là xương sống cho sự phát triển, với các dự án trọng điểm như tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam tạo nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng dài hạn tiếp theo của toàn thị trường.

Sự dịch chuyển của thị trường sang phân khúc cao cấp và hạng sang cũng đang đặt ra những thách thức mới về khả năng tiếp cận nhà ở. Về vấn đề này, Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc nhận định rằng giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập trong thời gian dài khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân khó khăn hơn. Có ba rào cản chính khiến nhà ở vừa túi tiền khan hiếm: chi phí phát triển dự án tăng cao (đất đai, vốn, xây dựng, pháp lý); quỹ đất phù hợp hạn chế và thiếu nguồn vốn dài hạn cho người mua.

Do đó, để khắc phục tình trạng trên, cần hình thành hệ sinh thái phát triển nhà ở phù hợp, rút ngắn thủ tục cho dự án giá hợp lý và xây dựng cơ chế vốn dài hạn. Việc phát triển nhà ở xã hội cần gắn liền với hạ tầng giao thông công cộng và các cụm việc làm để đảm bảo khả năng an cư thực chất. Vì nếu người dân vẫn phải di chuyển về trung tâm để làm việc thì chưa đạt mục tiêu giãn dân.