Trong bối cảnh chuyển đổi số, dữ liệu đất đai trở thành tài nguyên quý giá phục vụ phát triển kinh tế. Tuy nhiên, những bất cập tại Phần VI Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phí dịch vụ, thẩm quyền cung cấp và chế tài xử lý chậm trễ đang làm giảm đi hiệu năng của nguồn lực này. Vì vậy, cần thay đổi cách tiếp cận để thủ tục hành chính không còn là “rào cản” trong các giao dịch M&A và đầu tư…

Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ “quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai”, được ban hành trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tài nguyên đất đai.

Phần VI Phụ lục I của Nghị định quy định về “trình tự, thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai”.

Về mặt định hướng chính sách, quy định này nhằm chuẩn hóa quy trình tiếp cận, khai thác dữ liệu đất đai đối với người dân, doanh nghiệp và các chủ thể có liên quan khi có yêu cầu sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai và hoạt động quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, phân tích các quy định cụ thể của Phần VI Phụ lục I và thực tiễn triển khai bước đầu, có thể nhận thấy nhiều bất cập cả về kỹ thuật xây dựng văn bản quy phạm pháp luật lẫn tổ chức thực hiện, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và quyền tiếp cận thông tin đất đai – một yếu tố then chốt bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh doanh và đầu tư.

"Nghị định số 151 là văn bản dưới luật. Trong khi đó, nhiều loại dữ liệu đất đai như bản đồ địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê – kiểm kê đất đai, quyết định thu hồi đất... mang bản chất là thông tin công, phục vụ lợi ích chung của xã hội. Việc hạn chế mục đích sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng cứng nhắc, làm thu hẹp quyền tiếp cận thông tin của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các đơn vị tư vấn, nghiên cứu, báo chí và doanh nghiệp".

Trước hết, về mặt pháp lý, Phần VI yêu cầu chủ thể có nhu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai phải ghi rõ mục đích sử dụng và chỉ được sử dụng đúng mục đích như đã ghi trong phiếu yêu cầu cung cấp thông tin hoặc văn bản yêu cầu hoặc hợp đồng và không được cung cấp để sử dụng vào mục đích khác, cho thấy có vấn đề về quyền tiếp cận thông tin của tổ chức, cá nhân.

Theo Luật Tiếp cận thông tin năm 2016, thông tin do cơ quan nhà nước nắm giữ về nguyên tắc phải được công khai. Quyền tiếp cận thông tin được đảm bảo bằng quy định của luật: (i) Mọi công dân đều bình đẳng, không bị phân biệt đối xử trong việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin; (ii) Thông tin được cung cấp phải chính xác, đầy đủ: (iii) Việc cung cấp thông tin phải kịp thời, minh bạch, thuận lợi cho công dân; đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật: (iv) Việc hạn chế quyền tiếp cận thông tin phải do luật định trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Nghị định số 151 là văn bản dưới luật. Trong khi đó, nhiều loại dữ liệu đất đai như bản đồ địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê – kiểm kê đất đai, quyết định thu hồi đất... mang bản chất là thông tin công, phục vụ lợi ích chung của xã hội. Việc hạn chế mục đích sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng cứng nhắc, làm thu hẹp quyền tiếp cận thông tin của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các đơn vị tư vấn, nghiên cứu, báo chí và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Phần VI Phụ lục I không quy định rõ chế tài pháp lý trong trường hợp sử dụng dữ liệu “không đúng mục đích”, cũng như không thiết kế cơ chế kiểm soát, giám sát việc sử dụng dữ liệu sau khi được cung cấp. Khoảng trống này dễ dẫn đến hai hệ quả trái chiều: một mặt, cơ quan cung cấp dữ liệu có xu hướng thận trọng quá mức, kéo dài thời gian giải quyết hoặc từ chối cung cấp thông tin; mặt khác, người sử dụng dữ liệu lại thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định ranh giới hợp pháp trong việc khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai.

Thứ hai, về thẩm quyền và trách nhiệm cung cấp dữ liệu, quy định hiện hành cho phép nhiều chủ thể cùng tham gia cung cấp thông tin đất đai, bao gồm cơ quan quản lý thông tin, dữ liệu đất đai ở trung ương, Văn phòng đăng ký đất đai các cấp và cả UBND cấp xã tại những địa phương chưa hoàn thiện Cơ sở dữ liệu đất đai. Cách thiết kế này mang tính linh hoạt nhưng thiếu cơ chế xác định cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về tính chính xác, đầy đủ của dữ liệu được cung cấp. Trường hợp có sự khác biệt giữa dữ liệu điện tử và hồ sơ địa chính giấy, Phần VI Phụ lục I chưa đưa ra nguyên tắc ưu tiên áp dụng hoặc cơ chế xử lý mâu thuẫn, tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người sử dụng dữ liệu.

Thứ ba, về thời hạn giải quyết, mặc dù quy định thời gian cung cấp dữ liệu tương đối ngắn, song lại thiếu các cơ chế bảo đảm thực hiện. Phần VI Phụ lục I không quy định rõ hậu quả pháp lý khi cơ quan có thẩm quyền chậm cung cấp hoặc không cung cấp dữ liệu theo thời hạn đã cam kết. Điều này khiến quyền tiếp cận thông tin của người dân và doanh nghiệp thiếu cơ chế bảo vệ hữu hiệu, đặc biệt trong bối cảnh thông tin, dữ liệu đất đai thường gắn với các quyết định đầu tư, tín dụng hoặc giao dịch có giá trị lớn.

Thứ tư, quy định về phí, giá dịch vụ cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai trong Phần VI Phụ lục I chưa được thiết kế một cách rõ ràng và thống nhất. Việc sử dụng đồng thời các khái niệm “phí”, “lệ phí” và “giá dịch vụ” nhưng không phân định rạch ròi phạm vi áp dụng dễ dẫn đến cách hiểu, giải thích và áp dụng khác nhau giữa các địa phương, làm gia tăng chi phí tuân thủ cho người dân, doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nghị định chưa quy định cụ thể các trường hợp được miễn, giảm phí, giá dịch vụ, đặc biệt đối với các đối tượng thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hoặc hoạt động trợ giúp pháp lý.

Về áp dụng trong thực tiễn, việc triển khai Phần VI Phụ lục I còn gặp nhiều khó khăn do mức độ hoàn thiện không đồng đều của Cơ sở dữ liệu đất đai giữa các địa phương. Tại nhiều nơi, dữ liệu điện tử chưa được cập nhật đầy đủ, phải phụ thuộc vào hồ sơ địa chính giấy, kéo dài thời gian xử lý và làm giảm độ tin cậy của thông tin được cung cấp. Bên cạnh đó, năng lực tổ chức thực hiện tại cấp cơ sở, đặc biệt là cấp xã, còn hạn chế cả về nhân lực và hạ tầng kỹ thuật.

Thực tiễn cho thấy, dữ liệu đất đai nếu tiếp cận khó khăn, thiếu nhất quán hoặc thiếu cơ chế bảo đảm trách nhiệm sẽ trực tiếp làm gia tăng rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp, đặc biệt trong các giao dịch đầu tư, tín dụng và M&A bất động sản. Do đó, thách thức lớn nhất của Phần VI không phải là “có cung cấp dữ liệu hay không”, mà là bảo đảm tính kịp thời, chính xác và khả năng dự đoán của dữ liệu được cung cấp.

Do vậy, vấn đề đặt ra hiện nay là cần chuyển từ tư duy “quản lý chặt đầu vào” sang thiết kế cơ chế trách nhiệm ở đầu ra: xác lập rõ cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về dữ liệu; có chế tài khi cung cấp chậm, sai hoặc không đầy đủ;  phân loại rạch ròi dữ liệu công khai và dữ liệu hạn chế; đồng thời minh bạch hóa cơ chế phí, giá dịch vụ. Chỉ khi các nội dung này được hoàn thiện đồng bộ, thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ hiệu quả cho người dân, doanh nghiệp và góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng quản trị đất đai của Nhà nước, thay vì là một “rào cản hành chính” mới.