Một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp bất động sản khó khăn, thậm chí nguy cơ phá sản do vướng mắc quy định 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư dự án thương mại

Trong báo cáo mới đây gửi Uỷ ban nhân dân Tp.HCM cùng các Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM - HoREA nhận diện nhiều khó khăn vướng mắc đối với thị trường bất động sản.

74% dự án chưa được cấp sổ đỏ

Cụ thể, theo HoREA, kể từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015) đến nay, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với dự án có 100% đất ở. Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế giải quyết các thủ tục hành chính công nhận dẫn đến ách tắc dự án.

Điều này làm cho thị trường bất động sản bị sụt giảm nguồn cung; nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, thậm chí nguy cơ phá sản, người tiêu dùng khó tiếp cận sản phẩm nhà ở; giá nhà có xu hướng tăng; nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản cũng bị sụt giảm theo.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TpHCM, từ ngày 1/7/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư chỉ. Song, chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ lệ 25,9% là dự án đã có sổ đỏ đất ở, thực chất hầu hết đều là các dự án có quỹ đất hỗn hợp, trước đây đã được Ủy ban nhân dân thành phố cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ. 

Đối với 126 dự án còn lại, chiếm tỷ lệ 74,1% có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Hiệp hội nhận thấy quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Do đó, HoREA kiến nghị UBND Tp.HCM xem xét báo cáo Chính phủ giải quyết vướng mắc về quy định doanh nghiệp phải có đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý, đáp ứng một trong các điều kiện sau: đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; 

Hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở; Hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Doanh nghiệp mất ít nhất 5 năm để làm thủ tục, giấy tờ

Nhận diện vướng mắc khởi công xây dựng đối với dự án nhà ở đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, HoREA cho rằng, các dự án nhà ở thương mại thường mất thời gian trên dưới 5 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường.

Cụ thể: mất 3 năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng dự án. Mất khoảng 2 năm để lập các thủ tục đầu tư như: quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; nộp tiền sử dụng đất để được cấp giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, mất khoảng 3 năm để triển khai dự án, xây dựng các công trình trong dự án. 

Trong giai đoạn này, chủ đầu tư đã phải chi phí rất lớn nhưng chưa có doanh thu, do chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hiện nay, các dự án nhà ở thương mại đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình, theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng, nhưng các chủ đầu tư lại không được khởi công xây dựng các công trình, để chờ "Quyết định thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất", sẽ gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Trên địa bàn thành phố và cả nước còn có nhiều dự án tương tự cũng đã thực hiện khởi công xây dựng công trình trong dự án.

Do đó, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép chủ đầu tư dự án được khởi công xây dựng các công trình sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo Điều 107 Luật Xây dựng, theo tinh thần được ưu tiên áp dụng Luật chuyên ngành.